Výměnek – převod nemovitosti na osobu blízkou

Výměnek, dříve znám jako tzv. vejminek, je občanskoprávní institut, který má u nás dlouholetou tradici, na nějakou dobu však z právního řádu zmizel a znovu zaveden byl až zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákonník. Nejste tak jistě sama, když přesně nevíte, co si pod tímto pojmem představit. Pojďme se s ním tedy nejprve obecně seznámit, a poté si říct, zda by byl pro Vás vhodným řešením.

Výměnek je v občanském zákoníku zařazen mezi závazky ze zaopatřovacích smluv a jeho právní úpravu najdeme v § 2707 až § 2715. Zákon stanoví, že na základě smlouvy o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Osoba oprávněná z výměnku se označuje jako výměnkář. Osoba, která má z důvodu nabytí vlastnického práva k nemovitosti povinnost zaopatřovat výměnkáře, se nazývá osoba zavázaná z výměnku.

Pokud jde o obsah výměnku, je jím soubor plnění, která výměnkáři poskytuje osoba zavázaná z výměnku. Může se jednat o plnění různé povahy. Obsahem může být plnění peněžité i naturální (např. část úrody), právo užívací i požívací. Plnění může mít podobu služebnosti doživotního užívání či důchodových dávek. Výměnek lze zřídit jak na dobu určitou, tak také doživotně. Výměnek má povahu čistě osobní, práva z něj proto není možné postoupit  jiné osobě a nelze jej dědit. Je také třeba výměnek odlišit od služebnosti bytu – výměnek je institut širší, vedle práva oprávněného nemovitost užívat může obsahovat i řadu jiných oprávnění.

Zákon nepředepisuje formu, v jaké lze smlouvu o výměnku uzavřít. Z toho vyplývá, že tuto smlouvu lze uzavřít i ústně. To však neplatí ve všech případech, písemná forma je vyžadována například při převádění nemovitosti či při zřízení služebnosti užívání na dobu delší 5 let. Obecně je  navíc možné říct, že je vždy bezpečnější uzavřít smlouvu v písemné formě, a to i v případech, kdy ji zákon výslovně nevyžaduje. Předejdete tak případnému budoucímu dohadování a listinu můžete použít jako důkazní prostředek, pokud by nastaly problémy.

V případě, že je smlouvou o výměnku zřízena služebnost nebo reálné břemeno (tedy dojde ke zřízení práva věcného), je vyžadována písemná forma smlouvy a je potřeba zápisu do katastru nemovitostí. To slouží na ochranu práv výměnkáře.

Jednou z velkých výhod zřízení výměnku je skutečnost, že dle občanského zákoníku (§ 2709) má osoba zavázaná z výměnku povinnost k nezbytným pomocným úkonům výměnkáři v nemoci, při úrazu nebo jiné nouzi, a to i v případě, že tak nebylo ve smlouvě ujednáno. Nejde však o povinnost absolutní, lze se jí zprostit zprostředkováním umístění výměnkáře ve zdravotnickém zařízení. Dle § 2711 má při zkáze stavby, v níž bylo výměnkáři vyhrazeno obydlí, osoba zavázaná z výměnku  povinnost opatřit výměnkáři na vlastní náklad vhodné náhradní bydlení. Tyto povinnosti mají sloužit z zajištění řádné péče o výměnkáře ve stáří.

Vzhledem ke všemu výše uvedenému lze mít na základě Vámi popsaných okolností za to, že by pro Vás bylo zřízení výměnku skutečně ideálním řešením. Nejlepší bude, kontaktujete-li se na právníka, který Vám připraví smlouvu dle Vašich konkrétních potřeb v oblasti stavebního práva nemovitosti přímo na míru.