Vlastním rodinný domek s velkou zahradou a sadem s ovocnými stromy. O pozemek jsme se celý život starali s manželem, ale ten před několika lety zemřel, a mě samotnou práce nyní velice zmáhá, protože už taky nejsem nejmladší. O dům nyní projevila zájem naše nejmladší dcera se svou rodinou. Ráda bych jí dům i s pozemky přenechala, ale nechci se na stáří stěhovat a chci dožít tam kde jsem. Také bych si ráda zajistila, že se o mne ve stáří někdo postará, až to sama nebudu zvládat. Sousedka říkala, že by pro mne bylo ideální zřídit výměnek. To slovo znám, ale nevím, co vše může být jeho náplní. Můžete mi k tomuto institutu sdělit nějaké bližší informace? A myslíte si, že by bylo jeho zřízení v mé situaci vhodné?
Alice O., Opočno
Výměnek, dříve znám jako tzv. vejminek, je občanskoprávní institut, který má u nás dlouholetou tradici, na nějakou dobu však z právního řádu zmizel a znovu zaveden byl až zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákonník. Nejste tak jistě sama, když přesně nevíte, co si pod tímto pojmem představit. Pojďme se s ním tedy nejprve obecně seznámit, a poté si říct, zda by byl pro Vás vhodným řešením.
Výměnek je v občanském zákoníku zařazen mezi závazky ze zaopatřovacích smluv a jeho právní úpravu najdeme v § 2707 až § 2715. Zákon stanoví, že na základě smlouvy o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Osoba oprávněná z výměnku se označuje jako výměnkář. Osoba, která má z důvodu nabytí vlastnického práva k nemovitosti povinnost zaopatřovat výměnkáře, se nazývá osoba zavázaná z výměnku.
Pokud jde o obsah výměnku, je jím soubor plnění, která výměnkáři poskytuje osoba zavázaná z výměnku. Může se jednat o plnění různé povahy. Obsahem může být plnění peněžité i naturální (např. část úrody), právo užívací i požívací. Plnění může mít podobu služebnosti doživotního užívání či důchodových dávek. Výměnek lze zřídit jak na dobu určitou, tak také doživotně. Výměnek má povahu čistě osobní, práva z něj proto není možné postoupit jiné osobě a nelze jej dědit. Je také třeba výměnek odlišit od služebnosti bytu – výměnek je institut širší, vedle práva oprávněného nemovitost užívat může obsahovat i řadu jiných oprávnění.
Zákon nepředepisuje formu, v jaké lze smlouvu o výměnku uzavřít. Z toho vyplývá, že tuto smlouvu lze uzavřít i ústně. To však neplatí ve všech případech, písemná forma je vyžadována například při převádění nemovitosti či při zřízení služebnosti užívání na dobu delší 5 let. Obecně je navíc možné říct, že je vždy bezpečnější uzavřít smlouvu v písemné formě, a to i v případech, kdy ji zákon výslovně nevyžaduje. Předejdete tak případnému budoucímu dohadování a listinu můžete použít jako důkazní prostředek, pokud by nastaly problémy.
V případě, že je smlouvou o výměnku zřízena služebnost nebo reálné břemeno (tedy dojde ke zřízení práva věcného), je vyžadována písemná forma smlouvy a je potřeba zápisu do katastru nemovitostí. To slouží na ochranu práv výměnkáře.
Jednou z velkých výhod zřízení výměnku je skutečnost, že dle občanského zákoníku (§ 2709) má osoba zavázaná z výměnku povinnost k nezbytným pomocným úkonům výměnkáři v nemoci, při úrazu nebo jiné nouzi, a to i v případě, že tak nebylo ve smlouvě ujednáno. Nejde však o povinnost absolutní, lze se jí zprostit zprostředkováním umístění výměnkáře ve zdravotnickém zařízení. Dle § 2711 má při zkáze stavby, v níž bylo výměnkáři vyhrazeno obydlí, osoba zavázaná z výměnku povinnost opatřit výměnkáři na vlastní náklad vhodné náhradní bydlení. Tyto povinnosti mají sloužit z zajištění řádné péče o výměnkáře ve stáří.
Vzhledem ke všemu výše uvedenému lze mít na základě Vámi popsaných okolností za to, že by pro Vás bylo zřízení výměnku skutečně ideálním řešením. Nejlepší bude, kontaktujete-li se na právníka, který Vám připraví smlouvu dle Vašich konkrétních potřeb v oblasti stavebního práva nemovitosti přímo na míru.
