Společenství vlastníků jednotek nemůže omezit ani zakázat krátkodobé pronájmy

Nejvyšší soud České republiky se v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců
JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka zabýval otázkou možnosti společenství vlastníků jednotek omezit vlastníka jednotky při přenechání bytu do krátkodobého pronájmu například prostřednictvím Airbnb nebo Booking.com. Usnesením ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, shrnul soud své závěry následovně: „Společenství vlastníků se při úpravě stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývajících z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o níž tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato.“

Z ustálené judikatury platí, že stanovy představují základní dokument, jimiž se řídí jeho vnitřní poměry.  Obsah stanov vymezuje demonstrativně ust. § 1200 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví jejich minimální obsah. Podle ust. § 1200 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku je sice povinnou náležitostí stanov úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků. Jedná se například o právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství. Není proto možné stanovami omezit práva vyplývající z vlastnictví jednotky.

Základní vymezení práv a povinností vlastníka jednotky stanovuje ust. § 1175 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a zároveň užívat společné části, přičemž je omezen stejnými právy jiných vlastníků jednotek. Z tohoto ustanovení tak plyne právo vlastníka jednotky s bytem libovolně a výlučně nakládat.

Na základě všech shora uvedených skutečností soud shledal, že zákonná působnost společenství vlastníků je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům jednotlivých vlastníků. 

Z tohoto vyplývá, že rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, na takové rozhodnutí se hledí, jako by nebylo přijato. Taková rozhodnutí jsou označována jako nicotná (nulitní), nevyvolávají žádné právní následky, nikoho nezavazují.