Sousedské spory jsou nejčastěji vyvolány situací, kdy vlastník nebo jiný uživatel (např. rodinný příslušník vlastníka, nájemce) nemovitosti jedná takovým způsobem, že obtěžuje osoby vlastnící nebo užívající sousedních nemovitostí. Právní úprava sousedských vztahů se ovšem použije též na případy, kdy osoba obtěžuje svým jednání vlastníky nebo uživatele nemovitostí, se kterými přímo nesousedí, společná hranice pozemku tedy není podmínkou.
Obecně k sousedským sporům
Tyto spory jsou velmi časté, neboť vznikají samotným faktem, že spolu pozemky, stavby či bytové jednotky sousedí, sousedé mají totiž vyšší šanci na to, že se mezi sebou dostanou do právního sporu.
Východiskem obrany proti obtěžujícímu chování souseda je ust. § 1012 občanského zákoníku. Podle něj se vlastníku zakazuje závažně rušit práva jiných osob nad míru přiměřenou poměrům, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Z tohoto ustanovení pak vychází úprava imisí a sousedských práv v navazujících ustanoveních § 1013 an. Na ústavní úrovni lze vycházet z čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobody, podle kterého vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých.
Obtěžování může spočívat v mnoha činnostech, zejména pak v pronikání imisí. Imisemi se rozumí následky určité činnosti souseda, jež se projevují na vedlejších pozemcích. Imise jsou v ust. § 1013 vyjmenovány demonstrativně, může jimi být např. zápach, psí štěkot nebo jiný hluk, kouř apod. Podstatné je rozlišování přímých a nepřímých imisí. Přímé imise znamenají, že jsou přiváděny přímo na pozemek vlastníka a jsou zakázány bez dalšího. Nepřímé imise budou protiprávní při současném naplnění dvou podmínek – vnikají na pozemek souseda v míře nepřiměřené místním poměrům a současně podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Požadavek přiměřenosti poměrů bude třeba posuzovat individuálně v každém případě, situaci, kterou lze na jednom místě vyhodnotit jako nepřiměřenou, je možné považovat na jiném místě za přiměřenou (např. hluk z diskotéky v obydlené a neobydlené části města).
Předcházení sousedským sporům
Dostanete-li se do sporu se svým sousedem, lze v prvé řadě doporučit, abyste se pokusili vyřešit spor domluvou. Pokud se totiž se sousedem dohodnete, obvykle si s ním zachováte dobré vztahy i do budoucna. V opačném případě hrozí, že soused i přes uloženou sankci bude v chování pokračovat, případně se jeho chování ještě zhorší. Občanský zákoník v některých případech výslovně vyžaduje pokusit se nejprve vyřešit situaci domluvou, jako např. v ust. § 1016, kdy je soused nejprve povinen požádat (neformálně vyzvat) vlastníka, aby odstranil kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, a teprve poté může přikročit k vlastnímu jednání svépomocí.
Vztahy mezi sousedy je možné řešit rovněž smluvně využitím institutu služebnosti. Sousedé projeví svoji vůli s využíváním pozemku dopředu a sjednají si například služebnost stezky. Přestože za běžného stavu není možné po sousedovu pozemku chodit (leda využitím institutu nezbytné cesty, který však musí být schválen soudem), smlouvou o zřízení služebnosti se lze od zákona odchýlit.
Ochrana před obtěžováním ze strany souseda
V případě výše popsaných imisí podle občanského zákoníku se obtěžovaná osoba může domáhat svých práv zejména před soudem. Ochrany se vlastník může domáhat tzv. negatorní žalobou upravenou v ust. § 1042občanského zákoníku, a to proti každému, kdo neprávem zasahuje do jeho vlastnického práva nebo je jinak ruší. Domáhat se lze zdržení se konkrétního vymezeného rušení, žalovanému nelze uložit povinnost něco konat. To neplatí bezvýjimečně, neboť např. v případech dle ust. § 1017 a ust. § 1019 občanského zákoníku lze po žalovaném požadovat, aby odstranil stromy vysazené v blízkosti společné hranice pozemků, resp. aby upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda (nepadal sníh) na jeho pozemek.
Proti imisím způsobeným stavbou se musí obtěžovaná osoba bránit podáním námitky v probíhajícím stavebním řízení. Pokud soused námitky z objektivních důvodů nemohl ve stavebním řízení podat, může využít institutu negatorní žaloby. Další variantou je uplatnění práv dle ust. § 1004 občanského zákoníku, které upravuje tzv. posesorní řízení (řízení o žalobě z rušené držby). V tomto řízení se může ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby, přičemž rovněž musí předtím podat ve správním řízení námitky k žádosti o povolení stavby.
Sousedské spory v určitých oblastech zasahují i do veřejného práva, soused se svým jednáním může dopouštět například přestupku proti majetku (poškození plotu), na obranu proti nadměrnému hluku lze využít předpisy upravující hygienické požadavky na limity hluku. V těchto případech je možné sousedovo jednání oznámit příslušným orgánům (policii, krajské hygienické stanici, obecními úřadu apod.). Při spáchání přestupku se lze následně domáhat náhrady škody v přestupkovém řízení.
Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme.
