Společenství vlastníků jednotek je speciálním typem právnické osoby upraveným novým občanským zákoníkem. Může nabývat majetek, se kterým může rovněž nakládat, ale jen za účelem správy domu a pozemku. Nemůže však podnikat, nebo se na podnikání žádným způsobem podílet. Být členem SVJ je vázáno k vlastnictví jednotky. SVJ podle nové úpravy již nevzniká automaticky, ale vlastníci musí provést aktivní kroky k jeho založení. Proces vzniku společenství je tvořen dvěma kroky a to založením a vznikem. Se vším Vám naše advokátní kancelář CIKR velice ráda pomůže.
výhody služby
- Založíme za Vás SVJ
- Vyřídíme za Vás sepis stanov, nebo jejich změnu
- U sporu budeme místo Vás komunikovat se SVJ
- Opatříme Vám služby notáře
proč využít naších služeb
- Potřeby klienta jsou prioritou
- Na změny v právní úpravě pružně reagujeme
- Pracujeme rychle a flexibilně
Advokát Vám významně může pomoct nejenom u zakládání SVJ, ale i u jednání s ostatními členy. Kontaktujte nás, a náš advokát může na schůzi SVJ místo Vás!
Založení SVJ nastává přijetím stanov a vzniká zápisem do rejstříku společenství vlastníků, který vedou rejstříkové soudy. K založení společenství může dojít dvěma způsoby. Stanovy uvedou rovnou do prohlášení vlastníka nebo se stanovy přijmou v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek. Notářským zápisem se sepíší stanovy, které schválili vlastníci všech jednotek. Povinně bude SVJ vznikat v domě s minimálně pěti jednotkami ve vlastnictví tři odlišných majitelů. K založení SVJ může dojít i z vlastní vůle vlastníků jednotek, když nebude tedy nikdo z vlastníků proti. K dobrovolnému založení dochází hlavně z důvodu možnosti zavést tzv. dělenou odpovědnost. V rámci dělené odpovědnosti ručí vlastník jen za dluhy SVJ v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Nedomluví-li se vlastníci a k založení SVJ nedojde, vznikne tzv. solidární odpovědnost, kdy každý z vlastníků za dluhy odpovídá v plné výši stejně tak, jako kdyby povinný byl on sám.
Stanovy SVJ musely být přizpůsobeny novému občanskému zákoníku do konce roku 2016. Kdyby stanovy nebyly ve stanovené lhůtě přizpůsobeny, vyzval by rejstříkový soud tuto ke splnění povinnosti s poskytnutím dodatečné lhůty. Pro nedodržení lhůty může soud SVJ zrušit.. Stanovy odporující novému občanskému zákoníku, je tedy nutné přizpůsobit, nabízí se ale otázka, zda to musí být změna formou notářského zápisu. Usnesení vydané dne 28. 8. 2015 Vrchním soudem v Praze, sp. zn. 7 Cmo 79/15 stanoví nutnost notářského zápisu u změny stanov jen pro SVJ, která vznikla po 1. 1. 2014, nikoliv pro ta, která vznikla dříve.
Upozorňujeme však na nejednotnost soudní praxe v této otázce, takže nelze s jistotou říci, že zápis bude proveden, pokud nebude formou notářského zápisu.
Stanovy odporující novému občanskému zákoníku, je tedy nutné přizpůsobit, nabízí se ale otázka, zda to musí být notářským zápisem. Usnesení vydané dne 28.8.2015 Vrchním soudem v Praze, sp. zn. 7 Cmo 79/15 stanoví nutnost notářského zápisu o změně stanov jen pro SVJ, která vznikla po 1. 1. 2014, nikoliv pro ta, která vznikla dříve.
Upozorňujeme však na nejednotnost soudní praxe v této otázce, takže nelze s jistotou říci, že zápis bude proveden, pokud nebude formou notářského zápisu.
1) název SVJ musí obsahovat slovní spojení „společenství vlastníků” a musí být označen dům, pro který vzniklo,
2) sídlo SVJ by mělo být v domě, pro které společenství vzniklo, pokud to však nelze, tak na jiném místě k tomu vhodném,
3) je potřeba vymezit členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jakým svá práva uplatňují,
4) detailněji je třeba také určit orgány, jejich působnost, způsob jakým se budou svolávat, určit počet členů volených orgánů a délku jejich funkčního období, stejně tak způsob svolávání, jednání a usnášení,
5) novým požadavkem je určit první členy statutárního orgánu, kteří tím pádem budou ve stanovách figurovat již napořád, přestože jeho členy již třeba nebudou
6) povinnou náležitostí stanov se stávají také pravidla upravující správu domu a pozemku a užívání společných částí, která se již nebudou upravovat pouze domovním řádem,
7) nutné je upravit pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Shromáždění zůstává i nadále nejvyšším orgánem SVJ. Vlastníci, kteří mají většinu hlasů, jsou nezbytní k tomu, aby se shromáždění mohlo usnášet. K tomu, aby bylo nějaké rozhodnutí přijato, je potřebný souhlas většiny vlastníků jednotek, kteří budou přítomni. Stanovy si lze upravit a domluvit i jiný minimální počet hlasů, který však musí být vyšší, než ten, který je předepsaný zákonem. Tato novinka, kterou přinesl nový občanský zákoník, vznikla zejména proto, že mnoho vlastníků se shromáždění neúčastnilo a bylo tak těžké některá rozhodnutí odhlasovat. Novinkou je také možnost hlasování i mimo shromáždění společenství vlastníků , tvz. per rollam, v písemné formě. Hlasuje se tak pokud svolané shromáždění není kvůli nízké účasti usnášeníschopné. Mimo zasedání je možné rozhodnout, je-li tato možnost dána stanovami.
Advokát Vám významně může pomoct nejenom u zakládání SVJ, ale i u jednání s ostatními členy. Kontaktujte nás, a náš advokát může na schůzi SVJ místo Vás!
Založení SVJ nastává přijetím stanov a vzniká zápisem do rejstříku společenství vlastníků, který vedou rejstříkové soudy. K založení společenství může dojít dvěma způsoby. Stanovy uvedou rovnou do prohlášení vlastníka nebo se stanovy přijmou v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek. Notářským zápisem se sepíší stanovy, které schválili vlastníci všech jednotek. Povinně bude SVJ vznikat v domě s minimálně pěti jednotkami ve vlastnictví tři odlišných majitelů. K založení SVJ může dojít i z vlastní vůle vlastníků jednotek, když nebude tedy nikdo z vlastníků proti. K dobrovolnému založení dochází hlavně z důvodu možnosti zavést tzv. dělenou odpovědnost. V rámci dělené odpovědnosti ručí vlastník jen za dluhy SVJ v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Nedomluví-li se vlastníci a k založení SVJ nedojde, vznikne tzv. solidární odpovědnost, kdy každý z vlastníků za dluhy odpovídá v plné výši stejně tak, jako kdyby povinný byl on sám.
Stanovy SVJ musely být přizpůsobeny novému občanskému zákoníku do konce roku 2016. Kdyby stanovy nebyly ve stanovené lhůtě přizpůsobeny, vyzval by rejstříkový soud tuto ke splnění povinnosti s poskytnutím dodatečné lhůty. Pro nedodržení lhůty může soud SVJ zrušit.. Stanovy odporující novému občanskému zákoníku, je tedy nutné přizpůsobit, nabízí se ale otázka, zda to musí být změna formou notářského zápisu. Usnesení vydané dne 28. 8. 2015 Vrchním soudem v Praze, sp. zn. 7 Cmo 79/15 stanoví nutnost notářského zápisu u změny stanov jen pro SVJ, která vznikla po 1. 1. 2014, nikoliv pro ta, která vznikla dříve.
Upozorňujeme však na nejednotnost soudní praxe v této otázce, takže nelze s jistotou říci, že zápis bude proveden, pokud nebude formou notářského zápisu.
Stanovy odporující novému občanskému zákoníku, je tedy nutné přizpůsobit, nabízí se ale otázka, zda to musí být notářským zápisem. Usnesení vydané dne 28.8.2015 Vrchním soudem v Praze, sp. zn. 7 Cmo 79/15 stanoví nutnost notářského zápisu o změně stanov jen pro SVJ, která vznikla po 1. 1. 2014, nikoliv pro ta, která vznikla dříve.
Upozorňujeme však na nejednotnost soudní praxe v této otázce, takže nelze s jistotou říci, že zápis bude proveden, pokud nebude formou notářského zápisu.
1) název SVJ musí obsahovat slovní spojení „společenství vlastníků” a musí být označen dům, pro který vzniklo,
2) sídlo SVJ by mělo být v domě, pro které společenství vzniklo, pokud to však nelze, tak na jiném místě k tomu vhodném,
3) je potřeba vymezit členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jakým svá práva uplatňují,
4) detailněji je třeba také určit orgány, jejich působnost, způsob jakým se budou svolávat, určit počet členů volených orgánů a délku jejich funkčního období, stejně tak způsob svolávání, jednání a usnášení,
5) novým požadavkem je určit první členy statutárního orgánu, kteří tím pádem budou ve stanovách figurovat již napořád, přestože jeho členy již třeba nebudou
6) povinnou náležitostí stanov se stávají také pravidla upravující správu domu a pozemku a užívání společných částí, která se již nebudou upravovat pouze domovním řádem,
7) nutné je upravit pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Shromáždění zůstává i nadále nejvyšším orgánem SVJ. Vlastníci, kteří mají většinu hlasů, jsou nezbytní k tomu, aby se shromáždění mohlo usnášet. K tomu, aby bylo nějaké rozhodnutí přijato, je potřebný souhlas většiny vlastníků jednotek, kteří budou přítomni. Stanovy si lze upravit a domluvit i jiný minimální počet hlasů, který však musí být vyšší, než ten, který je předepsaný zákonem. Tato novinka, kterou přinesl nový občanský zákoník, vznikla zejména proto, že mnoho vlastníků se shromáždění neúčastnilo a bylo tak těžké některá rozhodnutí odhlasovat. Novinkou je také možnost hlasování i mimo shromáždění společenství vlastníků , tvz. per rollam, v písemné formě. Hlasuje se tak pokud svolané shromáždění není kvůli nízké účasti usnášeníschopné. Mimo zasedání je možné rozhodnout, je-li tato možnost dána stanovami.
Stanovy SVJ musely být přizpůsobeny novému občanskému zákoníku do konce roku 2016. Pokud jste tak neučinili, obraťte se na nás a my Vám pomůžeme.
Rádi vám pomůžeme vyřešit vaše záležitosti a poskytneme Vám potřebnou konzultaci.
Vyplníte žádost o konzultaci
1
Ozveme se Vám a domluvíme se na podrobnostech
2
Nabídneme Vám nejvhodnější řešení Vašeho problému
3
Mgr. Kateřina Knězova
katerina.knezova@cikr.cz
Časté dotazy
SVJ, neboli společenství vlastníků jednotek, je právnickou osobou, jejímž účelem je správa domu a pozemku s takovým domem související. Zákon SVJ přímo zakazuje podnikat.
SVJ musí být založeno tam, kde dům obsahuje alespoň pět jednotek, kdy z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků
SVJ se zakládá schválením stanov. Přijetí stanov probíhá na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek nebo shodou vlastníků na obsahu stanov. Z této ustavující schůze je nutno pořídit notářský zápis
Stanovy upravují alespoň název, označení domu, sídlo určené v domě, členská práva a povinnosti vlastníků, určení orgánů a jejich působnosti, určení prvních členů a pravidla pro správu domu a užívání společných částí.
SVJ vznikne zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
SVJ nebo změny stanov se zapisují na základě vyplněného formuláře podaného u příslušného rejstříkového soudu dle sídla SVJ. Při zápisu je nutno zaplatit soudní poplatek za změnu zápisu.
Za zápis při založení SVJ do rejstříku společenství vlastníků jednotek se hradí 6.000, – Kč. Za následný návrh na zápis změn potom 2.000, – Kč.
Členy SVJ jsou samotní vlastníci jednotek, které se v domě nacházejí. Společně tvoří nejvyšší orgán SVJ, tj. shromáždění.
Shromáždění rozhoduje např. o změně stanov SVJ. Shromáždění musí být podobně jako např. valná hromada ve společnosti s ručením omezeným, řádně svoláno pozvánkou. Shromáždění je usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů. Počet hlasů určuje podíl na společných částech.
Aby bylo rozhodnutí přijato, musí být hlasováno většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, není-li zákonem nebo stanovami určeno jinak.
Abyste mohli z nebytového prostoru vytvořit prostor bytový, je nutno získat změnu prohlášení vlastníka. Prohlášení vlastníka je dokument, který vlastně určuje, jak má být předmětný prostor využíván.
Změnu prohlášení vlastníka musí schválit shromáždění SVJ. Změnu je pak nutno zapsat do katastru nemovitostí.
Je nutno mít na paměti, že prostory musí splňovat i veřejnoprávní předpisy, tzn. musí být především v souladu s předpisy stavebními.
Bytovým družstvem rozumíme družstvo ve smyslu zákona o obchodních korporací, jehož účelem je zajišťování bytových potřeb svých členů.
V případě, že by bytové družstvo podnikalo jsou případné zisky použity současně na zajištění bytových potřeb členů družstva. Současně může bytové družstvo spravovat domy s byty i nebytovými prostor ve vlastnictví jiných osob.
Družstevní podíl představuje účast člena v družstvu (podobně jako např. účast akcionáře v akciové společnosti). S družstevním podílem jsou spojená členská práva a povinnosti, jako je např. právo účasti a hlasování na členské schůzi, právo nájmu bytu apod.
Členská schůze se svolává formální pozvánkou dle stanov. Pozvánku je nutno vyvěsit na internetových stránkách družstva (resp. společenství vlastníků jednotek) s dostatečným předstihem, nejméně 15 dní před konáním členské schůze). Kromě místa, času a programu, musí obsahovat i podklady k jednotlivým návrhům, případně informace, kde jsou dané podklady k nahlédnutí. Z pozvánky zároveň musí být patrné, zda se jedná o schůzi řádnou.
Družstevní nájem lze pronajímat, resp. podnajímat. Vzhledem k tomu, že vlastníkem je bytové družstvo, pronajímá svůj majetek členům družstva na základě smlouvy o nájmu (členové družstva tak nejsou jeho vlastníky, vlastní pouze podíl v bytovém družstvu).
Pokud by chtěli členové družstva, tedy nájemci, dát byt dále do podnájmu, vyžaduje takové přenechání k užívání třetí osobě souhlas bytového družstva, jakožto vlastníka.
Ano, manželé mohou mí společné členství v družstvu. Společné členství vzniká, je-li družstevní podíl součástí společného jmění manželů. Společné členství případně zanikne vypořádáním společného jmění manželů nebo marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání.
Poté co je smlouva přepsána a dojde k naplnění podmínek stanovených ve smlouvě, např. úhrada kupní ceny. Podpisy na smlouvě, která se dokládá k návrhu na vklad do katastru nemovitostí by měly být pro hladký průběh úředně ověřeny.
Následně je potřeba převod zapsat do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Za návrh na vklad je potřeba zaplatit 2.000, – Kč správní poplatek.
