Rozhodnutí Nejvyššího soudu o smluvní pokutě za neuzavření tzv. realitní smlouvy

V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 13. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 se Nejvyšší soud vyjádřil k otázce hmotného práva, která nebyla dosud judikaturou řešena. V dané věci Nejvyšší soud řešil především platnost smluvní pokuty, která byla sjednána v trojstranné rezervační smlouvě uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem, vlastníkem nemovitosti a zájemcem o nemovitost.

V řešené rezervační smlouvě se realitní kancelář zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy a rezervační poplatek měl být v případě dokončeného obchodu v plné výši použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele. K uzavření kupní smlouvy ale nedošlo, protože realitní kancelář nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a s přístupovou cestou, a proto se zájemci o nemovitost domáhali vrácení tzv. rezervačního poplatku. Realitní kancelář jej odmítala vrátit s odkazem na to, že se jedná o smluvní pokutu za to, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. V rámci soudního sporu realitní kancelář tvrdila, že se nejedná o smlouvu o realitním zprostředkování, která spadá pod režim zákona o realitním zprostředkování, ale o smlouvu o smlouvě budoucí. K tomuto tvrzení již odvolací soud vyložil, že ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Odvolací soud tak správně posoudil účel smlouvy, kterým byla jednoznačně povinnost realitního zprostředkovatele vykonávat činnost směřující uzavření realitní smlouvy. Vzhledem k tomu, že smluvní pokuta nemůže být na základě smlouvy o realitním zprostředkování zájemci o nemovitost uložena, jednalo by se ze strany realitního zprostředkovatele o bezdůvodné obohacení

S argumentací odvolacího soudu se ztotožnil i Nejvyšší soud a doplnil ji o rozsudek ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 91/2017, který jasně říká, že právní úkon vždy podléhá výkladu, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačný a srozumitelný. Pro výklad právního úkonu je stěžejní ustanovení § 555 občanského zákoníku, podle kterého záleží především na obsahu právního úkonu nikoliv na jeho označení nebo pojmenování. Nejvyšší soud tedy správně zkoumal skutečnou vůli stran, kterou je na základě výkladu vůle uzavřít smlouvu o realitním zprostředkování.