Převod vlastnického práva k nemovitostem

Vlastnické právo je nejrozsáhlejší a nejsilnější věcné právo. 

Obecně je obsahem vlastnického práva věc držet, užívat, nakládat s ní, zatížit, opustit či zničit. U nemovitostí se tak můžeme bavit např. o bydlení v nemovitosti, braní užitků z rostlin, které na pozemku vyrostou, lze ji darovat či pronajmout, zatížit věcným břemenem, zástavním právem. Nemovitou věc lze bezesporu i opustit, či zničit budovu v případě, že to nezakazuje zákon nebo jiná skutečnost.

Je však nutno mít na paměti, že vlastník může s nemovitostí (nebo věcí obecně) nakládat dle své vůle libovolně, avšak za předpokladu, že tímto výkonem nedojde k porušení zákona nebo práv dalších osob.

Vlastnické právo nesmí být uplatněno v rozporu se zákonem chráněnými zájmy nebo tak, aby tím došlo ke zneužití práv druhých. Výkon vlastnického práva tak nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. 

Vyvlastnění nebo omezení vlastnického práva je pak možné pouze v situacích, kdy je dán veřejný zájem, stanoví-li zákon, že tento postup je možný, a vlastníkovi je za toto omezení nebo vyvlastnění poskytnuta náhrada.

Předkupní právo k nemovitostije právní institut, který umožňuje určité osobě koupit nemovitost za stejných podmínek, za jakých je nabízena jinému zájemci. Jedná se vlastně o povinnosti vlastníka či spoluvlastníka, aby v případě zamýšleného prodeje nabídl prodávanou nemovitost přednostně předkupníkovi, tedy osobě, které svědčí předkupní právo. Pokud možnost předkupního práva předkupník nevyužije a koupi odmítne, má vlastník či spoluvlastník možnost nemovitost převést na jinou osobu odlišnou od předkupníka. 

Předkupní právo lze sjednat smluvně, ať už samostatnou smlouvou nebo jako vedlejší ujednání např. smlouvy kupní či darovací. Uplatní ho tak osoba, která smlouvu s vlastníkem nemovitosti uzavřela.

Zákonné předkupní právo mají současně i dědici, které mohou uplatnit po dobu půl roku od nabytí dědictví. V určitých situacích má předkupní právo i nájemce bytu, či se předkupní právo uplatní i v jiných situacích, kde dochází k založení spoluvlastnictví bez ohledu na vůli stran.

V případě, že chcete uzavřít kupní nebo jinou převodní smlouvu, avšak existuje předkupní právo, musíte předkupníka s obsahem smlouvy mezi Vámi a osobou, na kterou má být nemovitost převedena seznámit. Předkupník se tak seznámí s podmínkami, za kterých by došlo k prodeji nemovitosti, pokud by předkupní právo nevyužil. 

Pokud předkupník své právo uplatní, uskuteční se koupě za stejných podmínek, jako bylo navrženo osobě, na kterou měla být nemovitost převedena, pokud by předkupník své právo nevyužil.

Předkupník pak musí sjednanou cenu zaplatit v ujednané lhůtě, nebo není-li sjednána, tak do 3 měsíců.

Pokud předkupník své právo nevyužije, může být obchod uskutečněn s původně zamýšlenou osobou za předem sjednaných podmínek. 

Zástavní právo je v podstatě omezení vlastnického práva, které slouží k zajištění dluhu, který má vlastník nemovitosti vůči věřiteli, pro případ, že vlastník (dlužník) nebude včas a podle dohodnutých podmínek svůj dluh splácet. 

Pokud by dlužník nesplácel svůj dluh, připadne zástava, tj. nemovitost, nebo výtěžek ze zástavy věřiteli.

Vzhledem k tomu, že zástavní právo je omezením vlastnického práva, nesmí vlastník bez vědomí zástavního věřitele činit žádné kroky s dalším omezením či převodem vlastnického práva, neboť by tak mohl zhoršit dobytnost věřitelovy pohledávky.

Věřitel má naopak při prodeji zástavy povinnost usilovat o prodej za cenu, která odpovídá ceně věci srovnatelné, za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase.

Zástavní věřitel může realizovat zástavní právo až pokud je pohledávka splatná. Realizaci musí předem oznámit dlužníkovi písemně s oznámením o způsobu uspokojení věřitele.

Zástavní věřitel musí započetí výkonu zástavního práva písemně oznámit dlužníkovi. U nemovitostí je nutno danou skutečnost zapsat do katastru nemovitostí. Zástavní věřitel je pak oprávněn zpeněžit zástavu až po 30 dnech ode dne zápisu započetí výkonu zástavního práva do katastru nemovitostí, za předpokladu, že oznámení zástavnímu dlužníkovi proběhlo před zápisem do katastru nemovitostí.

Lhůta slouží k tomu, aby dlužník mohl zajištěnou pohledávku uhradit nebo vznést námitky vůči realizaci výkonu zástavního práva. Zástavní věřitel může činit potřebné kroky související s výkonem zástavního práva, avšak do uplynutí lhůty nesmí dojít k finálnímu zpeněžení zástavy. Věřitel tak např. může zajistit ocenění zástavy, uzavřít smlouvu s dražebníkem apod.

Dlužník má pak povinnost zdržet se veškerých jednání, které by vedly ke zkrácení věřitele nebo nemožnosti se uspokojit ze zástavy. Dlužník tak nesmí zcizit zástavu ve prospěch třetí osoby bez souhlasu věřitele.

V případě nájmu by si smluvní strany měly ujednat, jaká plnění spojená s užíváním předmětu nájmu (bytu) nebo s ním související služby zajišťuje pronajímatel. Pokud takové ustanovení chybí, má pronajímatel povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby, což jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. 

Pronajímatel má povinnost vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh na služby. V opačném případě by se jednalo o nevyúčtované zálohy. Tuto povinnost musí splnit do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Vyúčtování musí vždy obsahovat údaje o množství dodaných služeb. Finanční vyrovnání pak musí pronajímatel provést ve lhůtě sjednané s nájemcem, nebo nejpozději do 4 měsíců ode dne vyúčtování.

Nájemce má právo požadovat doložení nákladů v písemné podobě

Pokud se pronajímatel zpozdí nebo vyúčtování záloh na služby neprovede nebo je provede nesprávně, je povinen nájemci zaplatit pokutu, která je ze zákona 50 Kč (strany si ji však mohou snížit).

Pokud pronajímatel neuhradí, co nájemci náleží, může se svého nároku nájemce domáhat soudní cestou.

Nemovitost je možné převést na základě platného právního titulu, např. kupní nebo darovací smlouva. Vždy je důležité si ověřit informace o nemovitosti zaspané v katastru nemovitosti

Poté co je smlouva přepsána a dojde k naplnění podmínek stanovených ve smlouvě, např. úhrada kupní ceny. Podpisy na smlouvě, která se dokládá k návrhu na vklad do katastru nemovitostí by měly být pro hladký průběh úředně ověřeny. 

Následně je potřeba převod zapsat do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Za návrh na vklad je potřeba zaplatit 2.000, – Kč správní poplatek.

Návrh na vklad do katastru musí být podán na předepsaném formuláři poštou, elektronicky nebo osobně.

V rámci návrhu na vklad je nutno uvést, kdo jsou účastníci vkladového řízení, označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána či vymazána. 

K formuláři je nutno doložit vkladovou listinu, která představuje právní titul (oprávněnost) převodu vlastnického práva. Takovou listinou bude např. kupní smlouva, darovací smlouva či dohoda o vypořádání společného jmění manželů atd. 

Další potřebné listiny je nutno též přiložit k návrhu na vklad, aby byl vklad a převod v katastru nemovitostí úspěšný.

Oprávněnou osobou podat návrh je strana smlouvy, na základě které se převádí vlastnické právo k nemovitosti. Současně je možné se nechat zastoupit advokátem či notářem.

Mimořádné vydrženíje způsob nabytí vlastnického práva k věci movité i nemovité osobou, která danou věc drží po určitou dobu jako vlastník.

K mimořádnému vydržení, tedy k nabytí vlastnického práva dojde tím, že vydržitel drží danou věc jako vlastník a má za to, že je vlastníkem dané věci.

V případě řádného vydržení by bylo nutno prokázat právní titul (např. smlouvu), u mimořádného vydržení právní titul držby nutno prokazovat není. K mimořádnému vydržení dojde u nemovitých věcí po 20 letech, kdy má vydržitel věc v držení. Do vydržecí doby se započítává i doba, po kterou poctivě držel předchůdce vydržitele