Několikrát jsem slyšel termín právo stavby. Nyní, když jsem zažádal o poskytnutí úvěru na stavbu domu na pozemku mého tchána, moje banka mi nabídla financování práva stavby. O co se vlastně jedná?
Anna L., Praha
S účinností nového občanského zákoníku v roce 2014 se veškeré nové stavby stávají součástí pozemku. Tuto skutečnost lze prolomit právě pouze právem stavby. V takovém případě pak může být majitel pozemku a stavby odlišný. Možná to zní zvláštně, ale právo stavby je věcí nemovitou, a i když s ní jako takovou nelze nakládat, se samotným právem ano.
Ve Vašem případě by se právo stavby zřizovalo písemnou smlouvou mezi Vámi jako stavebníkem a Vaším tchánem jako majitelem pozemku, na kterém bude stavba stát. Právo stavby však vznikne až účinným zápisem do katastru nemovitostí. Pokud by se tak nestalo, nastala by značná právní nejistota ze strany stavebníka. Kromě toho, že je nutné pro úspěšný zápis do katastru správně specifikovat pozemek, stejně tak nelze než doporučit popsat i samotnou stavbu, zejména pak její velikost, účel užívání, technické provedení, případně termín dokončení stavby. Podstatnou náležitostí smlouvy je ale zejména doba trvání práva stavby, a zda se jedná o úplatné či neúplatné zřízení práva.
K době trvání je nutno uvést, že právo stavby je dočasné a ve Vašem případě nesmí být zřízeno na dobu delší než 99 let. V případě, že by si smluvní strany ujednaly dobu delší než 99 let, pak by tato skutečnost způsobila neplatnost smlouvy. Není však vyloučeno, aby po uplynutí doby trvání, bylo nově sjednáno právo stavby s původním stavebníkem.
Při zřízení práva stavby je třeba neopomíjet daňovou povinnost, tedy že zřízení práva stavby za úplatu je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem bude stavebník jako nabyvatel práva stavby.
Ve svém dotazu zmiňujete financování prostřednictvím bankovního úvěru. K tomu tedy uvádím, že pro banku je vždy důležitý účel úvěru a předpokladem poskytnutí úvěru k financování práva stavby bude samozřejmě úplata a dále zajištění bydlení. Častým požadavkem banky při sjednávání takového úvěru je, aby byly sjednány současně oba dva tyto účely.
Institut práva stavby je velmi zajímavý a může vyřešit situace mezi odlišnými vlastníky pozemku. Nicméně jak vyplývá z obsahu odpovědi na Vás dotaz, z důvodu právní jistoty a předcházení případným sporům je vhodné práva a povinnosti vlastníka pozemků a stavebníka v rámci smlouvy v maximální míře upravit.
