Může společenství vlastníků jednotek omezit Airbnb?

Fenoménem v oblasti krátkodobého ubytovávání se v posledních letech stala služba Airbnb. Jedná se o službu, která vlastníkům umožňuje poskytovat své obytné prostory ke krátkodobému ubytovávání. Jaký je však právní režim této služby? Z ustanovení § 2235 odst. 2 občanského zákoníku plyne, že ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí, pokud pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům ke krátkodobému účelu. O nájem bytu se tedy nejedná. To potvrzuje i rozhodnutí Městského soudu v Praze č. j. 6 Af 20/2020-28. Dle tohoto rozhodnutí Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturuje potřebu bydlení, ale uspokojuje potřebu na ubytování, a proto je nutné ji klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku.

Jelikož forma krátkodobého ubytovávání zákonem nebyla dosud ve velké míře regulována, dává si zákonodárce za úkol vymezit určité zákonné minimální standardy, které by se vztahovaly na poskytovatele těchto služeb. O určitou formu regulace se již neúspěšně pokoušelo město Praha. V současné době zákonnou úpravu tohoto fenoménu připravuje vláda, a dokonce i Evropská Unie. Omezení práva poskytovat služby Airbnb však nemusí přijít pouze ze strany zákonodárce. Jak to bude v případě, kdy toto omezení přijde ze strany společenství vlastníků jednotek?

Opověď na tuto otázku nám nedávno přinesl Nejvyšší soud ve svém usnesení ve věci č. j. 26 Cdo 854/2022-209. Jednalo se o případ, kdy Nejvyšší soud posuzoval platnost ustanovení ve stanovách společenství vlastníků jednotek, které užívání jednotek k opakovanému krátkodobému pronájmu (kratšímu 3 měsíců), podmiňovalo souhlasem všech svých členů. V tomto případě se Nejvyšší soud musel zabývat otázkou působnosti SVJ, neboť bylo potřeba určit, zda SVJ může tímto způsobem vlastnické právo vlastníků jednotek omezit. Nejvyšší soud se vyjádřil, že v souladu s ustanovením § 1189 občanského zákoníku je působnost SVJ vymezena pouze na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku. Zásahy do práv vlastníků k jednotlivým bytům (jednotkám) jsou tedy nepřípustné. Projevuje se zde tedy dualistická koncepce vlastnictví bytové jednotky. Zaprvé má vlastník ve svém výlučném vlastnictví byt a v podílovém vlastnictví společné části domu a pozemku. Pokud tedy prostřednictvím stanov učinilo SVJ takové rozhodnutí, které vlastníkům zakázalo krátkodobě pronajímat své jednotky, pak se jedná o rozhodnutí, které přesahuje působnost SVJ a v takovém případě se na něj podle ustanovení § 245 občanského zákoníku hledí, jako by nebylo učiněno. Jedná se tedy o rozhodnutí, které je tzv. zdánlivé neboli nulitní.

Jiná situace by však nastala, pokud by vlastník v rámci krátkodobého ubytovávání porušoval své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Kupříkladu by neustálým stěhováním docházelo k rušení obvyklého klidu a pořádku v domě. V takovém případě by SVJ bylo oprávněno postupovat podle ustanovení § 1184 občanského zákoníku. Mohlo by tedy navrhnout soudu nucený prodej předmětné jednotky.