Věděli jste, že pakliže pronajímáte byt například pomocí portálu AirBnb, může se jednat o příjmy z podnikání a nikoliv z nájmu?

Věděli jste, že pakliže pronajímáte byt například pomocí portálu AirBnb, může se jednat o příjmy z podnikání a nikoliv z nájmu?

Městský soud v Praze dne 19. srpna 2021 vydal rozsudek sp. zn. 6 Af 20/2020, ve kterém rozhodoval, zda žalobkyně poskytuje svůj byt za účelem nájmu anebo ubytování, a tedy jakým způsobem bude příjem z této činnosti daněn. Žalobkyně poskytovala svůj byt přes portál AirBnB . Soud v předmětném rozsudku konstatoval, že „ustanovení o nájmu bytu lze na vztah poskytovatele ubytování a zájemce o něj aplikovat jen v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce.“ K tomuto odkázal na svůj dřívější nález ze dne 12.3.2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000, v němž Ústavní soud konstatoval, že potřeba bydlení nespočívá v pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině.

Soud v rozsudku uvedl, že poskytování bytu přes portál AirBnb nemůže naplnit zákonný požadavek zajišťující aplikaci ustanovení o nájmu bytu, neboť poskytnuté ubytování nesaturuje potřebu bydlení, ale dochází k uspokojení potřeby na ubytování, a z tohoto důvodu je nutné takovouto činnost považovat za ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku. Není tedy podstatné, jak se taková činnost nazve, ale v čem opravdu spočívá – např. že se jedná o relativně krátkou dobu, která je předem vymezena, tato činnost je poskytována pravidelně a cílí na osoby, které nehledají uspokojení bytové potřeby, ale hledají přechodné ubytování či dále může být zkoumáno, zda jsou společně s ubytováním poskytovány další služby jako například úklid, poskytnutí ručníků, toaletního papíru apod.

Pro určení, jak se takováto činnost bude danit je dále nutné zkoumat, zda je taková činnost podnikáním ve smyslu § 420 občanského zákoníku. I tímto se zabýval soud ve zmiňovaném rozsudku a správně uvedl, že podstatné bude naplnění prvku soustavnosti. Ustanovení § 420 občanského zákoníku a jeho odstavec 1 zní: „Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.“ Aby došlo k naplnění tohoto prvku, není podstatné, zda dochází k poskytnutí takovéhoto ubytování nepřetržitě, ale k naplnění tohoto prvku nedojde, pakliže poskytovatel bude takovouto činnost provozovat zcela nahodile nebo výjimečně.

Pakliže dojde k naplnění výše uvedeného, zákon na toho, kdo poskytuje ubytováním výše zmíněným způsobem hledí jako na podnikatele. To znamená, že se bude jednat o příjmy ze samostatné činnosti, ze kterých budou odváděny daně podle ustanovení § 7 zákona o daních z příjmů, a nikoli podle ustanovení § 9 daného zákona.

Vyúčtování služeb souvisejících s nájmem bytových prostorů

Nájemce platí pronajímateli vlastní nájemné a dále mu odvádí peníze za poskytované služby. Všichni nájemci by ovšem měli vědět, že pronajímatel má povinnosti poskytovat nájemci vyúčtování nákladů za služby. Pro případ, že pronajímatelé zanedbávají tuto povinnost, existuje možnost vymáhání smluvní pokuty za takové pochybení.

Co říká zákon?

Vztahy založené nájemní smlouvou bývají primárně regulovány občanským zákoníkem. Méně vchází ve známost, že specifičtější otázky jako je vyúčtování nákladů za služby v občanském zákoníku nenajdeme a musíme se obrátit na speciální zákon č. 67/213 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění zákona č. 104/2015 Sb.

O jaké služby se jedná?

Služby, na které zákon dopadá, jsou zejména dodávky tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávky vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

Vyúčtování a jeho doručení

Vyúčtování nákladů a záloh na jednotlivé služby za zúčtovací období by měl pronajímatel nájemci doručit nejdéle do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Pronajímatel musí uvést skutečnou výši nákladů na služby a rozčlenit je dle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmé a kontrolovatelná z hlediska způsobu a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Co když k doručení nedojde?

Pokud pronajímatel svou povinnost nedodrží, je povinen zaplatit nájemci pokutu, ledaže by splnění povinnosti ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat (kdyby byl např. nájemce v nemocnici) nebo k neplnění lhůty došlo kvůli zavinění nájemce (nájemce by si nevybíral poštu ve schránce). Výši pokuty pronajímatel musí dojednat alespoň se 2/3 nájemců v daném domě, případně o ní rozhodne družstvo nebo společenství vlastníků jednotek. Maximální výše pokuty je 50 Kč za každý započatý den, kdy pronajímatel nedoručí po lhůtě vyúčtování služeb. Pokud se pronajímatel nedohodne s nájemci, ani nerozhodne družstvo či společenství, výše pokuty je 50 Kč za každý den prodlení.

Jak postupovat?

Nájemce nemusí žádat pronajímatele o vyúčtování služeb, aby měl nárok na smluvní pokutu. Pronajímatel je povinen vyúčtování provést a seznámit s ním nájemce. Nárok na smluvní pokutu vzniká nájemci samotným uplynutím čtyřměsíční lhůty a výsledek vyúčtování, jako např. nedoplatek, nemá na nárok žádný vliv. Nehraje ani roli, jestli v důsledku nedodržení povinnosti pronajímatele vznikla nájemci škoda. Pokud ovšem škoda vznikne, nesmí výše pokuty být nižší, než je škoda, jež vznikla nájemci z důvodu neposkytnutí vyúčtování služeb.

Paušální platba

Částku za nájemné a částku za služby lze také sloučit do paušální platby. Taktéž lze platbu za služby ujednat jako paušál. V tomto případě není povinností pronajímatele poskytovat vyúčtování za služby. Pokud jde o nájem na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou, nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Pro tyto služby má pronajímatel vždy povinnost poskytnout vyúčtování.

Pomůžeme vám se v této složité problematice orientovat, a proto se nebojte nás kontaktovat. Poskytujeme právní poradenství spolu s právním zastoupením u soudu. Dlouhodobě též sledujeme legislativní vývoj a rozhodovací praxi soudů v této oblasti, kterou umíme využít k dosažení adekvátního odškodnění pro klienta.

Odlišný vlastník pozemku a domu

DOTAZ: Dobrý den, rád bych se dozvěděl, zda je možné, aby dům a pozemek, na kterém dům stojí, měli odlišného vlastníka.

Za účinnosti předchozí právní úpravy bylo toto možné, ale dnes toto nový občanský zákoník odstranil. Navrátila se nám do právního řádu stará latinská zásada superficies solo cedit, která znamená, že stavba je vždy součástí pozemku, na kterém stojí. Zákon tak výrazně omezuje možnost, kdy vlastník pozemku a vlastník stavby jsou dvě odlišné osoby.

Zákon o vlastnictví

Nicméně aby zákon měl podchycené možné situace, které mohou v reálném životě nastat, navrátil se nám do právního řádu další institut, kterým je právo stavby. Právo stavby umožňuje vlastníku pozemku zřídit na svém pozemku právo, aby stavebník měl na povrchu nebo příp. i pod povrchem dotyčného pozemku stavbu. To způsobí, že se zde neuplatní výše zmíněný princip, že stavba je vždy součástí pozemku, ale je možné, aby vlastník stavby byl odlišný od osoby vlastníka pozemku.

Právo stavby

Samozřejmě i právo stavby nelze zřídit jen tak, a musejí být vždy splněny zákonem předvídané okolnosti. Právo stavby může vzniknout smlouvou o právu stavby, vydržením či rozhodnutím orgánu veřejné moci. Okamžik, kterým právo stavby vzniká, je zápis do veřejného seznamu, kterým je katastr nemovitostí. V této souvislosti je nutné poznamenat, že pokud by právo stavby nebylo zapsáno do katastru nemovitostí, pak jeho právní ochrana je notně oslabena, a proto vždy doporučujeme zanést právo stavby do příslušného veřejného seznamu.

Smlouva o stavbě

Zřizuji-li právo stavby smlouvou, je třeba mít na paměti, že musí být písemná a jakékoliv změny či její zrušení musejí být taktéž písemné s tím, že je vždy záhodno detailně popsat dotčený pozemek, jak od nás vyžaduje katastr nemovitostí. Další obligatorní náležitostí je ujednání, jestli se jedná o právo zřízené za úplatu (jednorázové platby či opakující se plnění tzv. „stavební plat“) nebo bezplatně a dále doba trvání práva stavby. Právo stavby je totiž svou povahou pouze dočasné a lze ho zřídit na maximální dobu 99 let s ojedinělými výjimkami. Poslední den této doby je pak nutné zapsat do katastru nemovitostí a za určitých okolností lze tuto dobu i prodloužit.

Zajímá-li vás toto téma více, prosím neváhejte kontaktovat naši advokátní kancelář CIKR.

Exekuce rodinného domu

DOTAZ: Dobrý den, mám pár dotazů ohledně exekuce. Co vše může exekutor zabavit? Jak se mohu bránit, může jen tak přijít do mého bytu? Jakými doklady se musí prokázat? Děkuji za odpověď.

Dobrý den, soudní exekutor postihuje majetek dlužníka v takové míře a takovými zákonnými způsoby, aby bezpečně a s jistotou dosáhl uspokojení věřitele, včetně příslušenství a úhrady nákladů exekuce. Exekutor je nicméně povinen zvolit způsob provedení exekuce, který není zřejmě nevhodný, zejména vzhledem k nepoměru výše závazků dlužníka a ceny předmětu, z něhož má být splnění závazků dlužníka dosaženo. Výkon rozhodnutí se nemůže týkat těch věcí, které dlužník nezbytně potřebuje k uspokojování hmotných potřeb svých a své rodiny nebo k plnění svých pracovních úkolů, jakož i jiných věcí, jejichž prodej by byl v rozporu s morálními pravidly.

Takto jsou z výkonu rozhodnutí vyloučeny zejména běžné oděvní součásti, obvyklé vybavení domácnosti, snubní prsten a jiné předměty podobné povahy, zdravotnické potřeby a jiné věci, které dlužník potřebuje vzhledem ke své nemoci nebo tělesné vadě a hotové peníze do částky odpovídající dvojnásobku životního minima jednotlivce podle zvláštního právního předpisu, což nyní pro jednotlivce představuje částku 6.820,- Kč. Je-li dlužník podnikatelem, nemůže se exekuce týkat těch věcí z jeho vlastnictví, které nezbytně nutně potřebuje k výkonu své podnikatelské činnosti.

Exekutor

Exekutor většinou po bytech dlužníků nechodí. K tomu má své zaměstnance, vykonavatele. Soudní exekutor je může pověřit k provádění určitých úkonů v rámci exekuční činnosti. Zpravidla se jedná o výjezdy do místa, kde se zdržují dlužníci za účelem provedení místního šetření, doručení písemností a soupisu movitých věcí. Za činnost vykonavatele nese exekutor plnou odpovědnost. Vykonavatel se při provádění exekuce musí prokázat služebním průkazem, zpravidla rovněž doručí exekuční příkaz postihující movité věci.

V případě jakýchkoliv pochybností si dlužník může veškeré náležitosti ověřit buď na příslušném exekutorském úřadě, nebo na Exekutorské komoře.

Povinnosti dlužníka

Dlužník je povinen umožnit tomu, kdo provádí výkon rozhodnutí, přístup na všechna místa, kde má umístěny své movité věci. Dále je pak každý, v jehož objektu má dlužník svůj byt (sídlo, místo podnikání) nebo jiné své místnosti, povinen strpět, aby ten, kdo provádí výkon rozhodnutí, provedl prohlídku bytu a jiných místností dlužníka. Nesplní-li tuto povinnost, je ten, kdo provádí výkon, oprávněn zjednat si k bytu nebo jiné místnosti povinného přístup.

Vykonavatel v bytě (sídle, místu podnikání) dlužníka nebo na jiném místě, kde má dlužník své věci umístěny, sepíše věci, které by mohly být prodány, a to v takovém rozsahu, aby výtěžek prodeje sepsaných věcí postačil k uspokojení vymáhané pohledávky věřitele spolu s náklady výkonu rozhodnutí. Sepsány budou především věci, které dlužník může nejspíše postrádat a které se nejsnáze prodají. Věci, které se rychle kazí, budou sepsány, jen není-li tu dostatek jiných věcí a lze-li zajistit jejich rychlý prodej.

Zajímá-li vás toto téma více, neváhejte kontaktovat naši advokátní kancelář CIKR.

Oplocování vlastního pozemku

S vrstevníky řešíme, zda si můžeme nebo nemůžeme oplotit vlastní pozemek bez toho, že bychom museli žádat o nějaká povolení. A v případě, že je určitá povolení přece jen potřeba získat, jaká to jsou. Někdo by chtěl oplocovat pozemek u rodinného domku, jiný na chalupě, já třeba v zahrádkářské kolonii. Máme pocit, že se to stále mění a je problém se v tom vyznat. Můžete nám vysvětlit, co platí nyní?

Jaroslav M., Praha

Máte pravdu, co se měnící se právní úpravy týče, neboť novela stavebního zákona, účinná od 1. ledna 2018, přinesla podstatné změny také ve Vámi dotazované oblasti oplocování pozemků. Účelem změn by mělo být zjednodušení povolovacího procesu, což nepochybně všichni vlastníci pozemků uvítají. Pojďmě se tedy společně podívat, jak se k problematice oplocování vlastního pozemku současná právní úprava staví a co je před započetím s výstavbou plotu potřeba vyřídit.

Dle právní úpravy platné do konce roku 2017 bylo pro stavbu oplocení potřeba získat územní rozhodnutí, případně stačilo za splnění zákonných podmínek získat územní souhlas, upravený v § 96 stavebního zákona. Jednou z podmínek získání územního souhlasu byl také souhlas majitelů sousedních pozemků, což mohlo někdy způsobovat průtahy či problémy. Po novele stavebního zákona však právě zde došlo ke zjednodušení, neboť v případě, že předmětný plot nebude dosahovat výšky přes 2 metry a/nebo nebude hraničit s veřejným prostranstvím, územní souhlas již není podmínkou pro stavbu plotu. Plot je tedy v takovém případě možno postavit bez toho, aby se stavebnímu úřadu cokoliv ohlašovalo nebo jej o cokoliv žádalo. Tím také odpadá potřeba získat souhlas souseda se stavbou záměru.

V případě, že zamýšlené oplocení přesahuje výšku 2 metrů nebo hraničí s veřejným prostranstvím, je však i nadále pro vybudování oplocení potřeba v souladu s § 96 odst. 2 písm. a) stavebního zákona ve spojení s ustanovením § 103 odst. 1 písm. e) bodu 14 stavebního zákona získat od příslušného stavebního úřadu stavební souhlas. K žádosti o stavební souhlas je potřeba připojit jednoduchý technický popis stavebního záměru a příslušné výkresy, již výše zmiňovaný souhlas sousedů a dále také závazná stanoviska dotčených orgánů a stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem. V případě, že je oznámení záměru úplné a záměr je v souladu s požadavky stavebního zákona, stavební úřad vydá územní souhlas se záměrem. Lhůta pro jeho vydání je 30 dnů ode dne podání oznámení. Tento územní souhlas platí 2 roky ode dne vydání a jeho platnost nelze prodloužit.

Dále je potřeba se ujistit, že výška plotu a druh použitého materiálu nejsou omezeny regulačním plánem.

Jak vyplývá z výše uvedeného, zákon nerozlišuje, zda je oplocován pozemek u rodinného domku, chalupy či v zahrádkářské kolonii. Rozhodnými kritérii jsou výška budoucího oplocení a skutečnost, zda bude toto oplocení hraničit s veřejným prostranstvím. Definice veřejného prostranství nalezneme v zákoně o obcích (obecním zřízení). Podle § 34 tohoto zákona jsou veřejným prostranstvím všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.

Předně je tedy potřeba si rozmyslet, jaký typ oplocení a o jakých rozměrech chcete stavět a s jakým typem pozemku bude plot hraničit. Odpovědi na tyto otázky rozhodnou, který z výše popsaných postupů se bude vztahovat na Vás a Vaše známé.

Potřebuje-li poradit ohledně právních aspektů jakýchkoliv stavebních záměrů, obraťte se na Advokátní kancelář CIKR, specialistu v oblasti stavebního práva.

Přístupové cesty

V naší obci, kde bydlím, udělali komunikaci při opravě vozovky výš než nájezd k našemu dvoru, takže teď do něj při deštích stéká voda. Obecní úřad to bohužel nechce nijak řešit. Chci se proto zeptat obecně, jak je to vlastně s přístupovými cestami k domu? Kdo určuje, jaké budou a kdo financuje jejich opravy? Můžeme to být i my, když je část cesty na našem pozemku? Děkuji mnohokrát.

Pavel L., Kadaň

Při řešení problémů s přístupovými cestami je jako první věc nutné položit si otázku, kdo je vlastníkem přístupové cesty. Protože ne vždy se osoba vlastníka nemovitosti, k níž přístupová cesta vede, shoduje s osobou vlastníka přístupové cesty. Existují tudíž situace, kdy se může jednat o dvě odlišné osoby, kdy vlastník nemovitosti má zřízené věcné břemeno chůze či jízdy popřípadě nemá zřízené ani to, a užívá cestu jaksi ze zvyku bez znalosti skutečného stavu věci. Nejsnazší krok, který v takové situaci můžete učinit, je zkontrolovat katastr nemovitostí a zjistit, kdo je zapsaný jako vlastník přístupové cesty. Často totiž dochází k situacím, kdy se přístupové cesty užívají „historicky“ a dotčené osoby se neinformují, kdo je skutečným vlastníkem. Tato informace je klíčová, protože vlastník je odpovědný za stav cesty a k jeho tíži jdou případné opravy cesty, jsou-li nezbytné.

Další situací, která může nastat, je, že dotčená cesta je pozemní komunikací. Pozemní komunikace upravuje zákon č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích. To znamená, že je-li určitá cesta označená jako pozemní komunikace, tak se jedná o cestu určenou k užívání veřejností (nejen uzavřeným okruhem osob jakož jsou např. vlastníci nemovitosti či osoby se zřízeným věcným břemenem) a tím se liší od soukromých cest. Ovšem i pozemní komunikace může být ve vlastnictví soukromé osoby, většinou se jedná o tzv. účelové komunikace, které tvoří nejnižší kategorii pozemních komunikací (dalšími kategoriemi jsou místní komunikace, silnice a dálnice). Typickými účelovými komunikacemi bývají polní cesty, uličky mezi domy, vyšlapané pěšiny. S informací, zda se jedná o pozemní komunikaci, Vám pomůže silniční správní úřad. Tímto jsou obecní úřady, úřady obcí s rozšířenou působností a krajské úřady a v nejvyšší instanci Ministerstvo dopravy. Tyto úřady by měly vést evidenci komunikací na svém území a mít přehled o tom, která cesta je pozemní komunikací a dále vykonávají státní správu ve věcech dálnice, silnice, místní komunikace a veřejné účelové komunikace.

Nezafunguje-li v konkrétním případě silniční správní úřad, je vhodné se obrátit na krajský úřad, který by měl zjednat potřebnou nápravu. Pokud zůstane podání na krajský úřad bez odezvy či s jeho postupem nejste spokojeni, můžete podat podnět veřejnému ochránci práv. K němu je potřeba přiložit kopie korespondence s oslovenými úřady (tj. jejich rozhodnutí, stanoviska i neformální dopisy).

Veřejný ochránce posoudí, zda úřady postupovaly podle zákona a nezanedbaly některou ze svých povinností. Především ochránce prošetří, zda se úřady řádně zabývaly otázkou existence pozemní komunikace.

Od ochránce však nelze očekávat, že by zasahoval do vztahů soukromoprávních. Proto v případech, kde se nejedná o užívání pozemní komunikace, ale jde o jiné užívání pozemku (např. na základě dohody nebo služebnosti), ochránce zasáhnout nemůže. Stejně tak ochránce neřeší spory o vlastnictví pozemních komunikací.

Jedná-li se o spor soukromoprávní povahy, tak pak je ideální pokusit se ho vyřešit dohodou. Pokud jednání selžou, spor může rozhodnout soud. Právní poradenství v této oblasti poskytují advokáti. Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Výměnek – převod nemovitosti na cizí osobu

S manželem vlastníme zemědělský statek s rozsáhlými polnostmi. Na jeho správu a obdělávaní půdy už sami nestačíme, rádi bychom statek převedli na našeho letitého pomocníka, který je nadšeným zemědělcem a práce na statku ho baví. Vlastní děti nemáme. Přejeme si ale na statku dožít a také bychom rádi ještě měli nějaký užitek z hospodářství, o které jme se vlastními silami celý život starali. Existuje pro nás nějaké řešení?

Marie N., Březová

Ano. Vhodným řešením by mohl být tzv. Výměnek. Tento institut býval velmi tradičním a do našeho právního řádu ho vrátila v roce 2014 rekodifikace občanského práva.

Podstata je veskrze jednoduchá a laicky by se dalo hovořit o zajištění „klidného stáří“. Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem, pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout.

Co vše může být obsahem výměnku? Jedná se především o soubor plnění ze strany toho, na koho má být nemovitost převedena. Může se jednat například o plnění ve formě služebností doživotního užívání, ve Vašem případě by to řešilo otázku bydlení pro Vás a Vašeho manžela. Stejně tak sem může jednat o plnění ve formě důchodových dávek či jiného peněžitého plnění, což by pro Vás znamenalo možnost nárokovat si např. určité procento výnosu ze zemědělské úrody Vašeho hospodářství.

Smlouva o výměnku musí být mezi stranami uzavřena písemně, pokud jsou předmětem převodu nemovité věci nebo zřizuje-li se služebnost užívání na dobu delší než 5 let, jako by tomu bylo případně u Vás.

Zvláštností výměnku je, že lze zřídit jako obligační právo, ale i jako právo věcné (reálného břemene nebo služebnosti) Rozdíl spočívá v tom, že výměnek zřízený jako reálné břemen se zapisuje do katastru nemovitostí, což může mít své výhody v případě dalšího převodu nemovitosti. Zájemce o koupi se pohledem na výpis z katastru nemovitostí může přesvědčit o tom, že někomu jinému svědčí právo výměnkáře (ve Vašem případě Vám a Vašemu manželovi). Samotný výměnek musí být formulován dostatečně určitě, jinak katastrální úřad takové právo nezapíše.

Občanský zákoník přiznává v ust. §2709 odst.1 výměnkáři právo požadovat po osobě zavázané z výměnku pomocné úkony nezbytné v nemoci, při úrazu či v podobné nouzi, a to i přesto, že to nebylo ujednáno ve smlouvě o výměnku. Zde se projevuje historický charakter a záměr tohoto institutu. Zároveň je osobě zavázané z výměnku dána možnost se této povinnost zprostit, a to tím, že prostředkuje umístění ve zdravotnickém či obdobném zařízení přičemž obecně platí, že výměnkář hradí náklady na pobyt sám. Nikdo ale nemůže výměnkáře k pobytu v takovém zařízení nutit a právo doživotního užívání trvá.

Výměnek je velice zajímavý právní institut a nabízí další možnosti, které tento příspěvek neobsáhne, ale určitě stojí za to, se o jeho realizaci poradit s odborníkem. Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Rozhrada – společná zeď

Se spolumajitelem sousedního domu jsme kdysi postavili mezi pozemky společnými silami opěrnou zeď, která naše pozemky odděluje. Ta, ale nyní praská, a bude třeba jí opravit nebo postavit novou. Nejsem si ale jistý čí zeď vlastně je a kdo by měl opravu financovat?

Zdeněk M., Blatná

Občanský zákoník takovouto situaci definuje jako tzv. rozhradu v podobě společné zdi. V ust.§1024 odst.2 pak občanský zákoník blíže upravuje užívání společné zdi tak, že každý ze spoluvlastníků může společnou zeď užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a také v ní může zřídit výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Zároveň však nesmí učinit nic, co by zeď ohrozilo nebo překáželo sousedovi v užívání jeho části. Pokud je tedy zeď opravdu společná, můžete ji užívat dle shora uvedeného pravidla.

Užívání jsme si přiblížili, ale jaká je tedy povinnost k údržbě společné zdi? Vlastníci rozhrady nemají povinnost znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození škoda sousedovi.

Vystavění rozhrady je tedy zcela dobrovolnou záležitostí vlastníka a zákon neukládá žádnou povinnost zeď obnovit nebo udržet., pokud to však není nutné k zabránění vzniku újmy na sousedním pozemku v důsledku poškození rozhrady. Tedy pokud by Vám zbořením zdi hrozila nějaká škoda, povinnost k údržbě dána bude.

Dalším důvodem pro stanovení povinnosti udržet nebo obnovit rozpadlou zeď by byl dán v případě, že by se poté hranice mezi Vašimi pozemky stala neznatelnou, tedy nebylo by dobře možné určit, kde končí Váš pozemek a začíná pozemek souseda. Pokud by nastala situace, že hranice mezi pozemky je neznatelná či pochybná, má každý ze sousedů právo, aby soud určil hranici podle tzv. poslední pokojné držby, tedy podle toho, jaká byla hranice před zbortěním rozhrady.

Pokud bychom tedy pohlíželi na Vaši zeď jako společnou rozhradu, pak by bylo vhodné posoudit, jaká újma Vám i Vašemu sousedovi hrozí v případě, že by se zeď zbortila a následně vyzvěte souseda k tomu, abyste společnými silami, zeď opět dali popořádku. Co se financování týče, uplatní se pravidlo, že náklady na opravu si ponesete rovným dílem. Pro případ, že by soused odmítl zeď opravit, můžete zeď opravit na vlastní náklady, a ty následně vymáhat po Vašem sousedovi, případně i soudní cestou. Pokud by už ke zbortění zdi došlo a Vám vznikla škoda, můžete se náhradu takto vzniklé újmy požadovat po Vašem sousedovi.

Sousedské spory nejsou ničím neobvyklým a nepříjemní nebo bezohlední sousedi Vám mohou pořádně zkomplikovat život. Existuje naštěstí množství právních nástrojů, kterými se lze účinně bránit. Nelze než doporučit, abyste si případný výběr nové lokality pro Vaše bydlení důkladně promysleli, nicméně pro případ, že by se v budoucnu vyskytl jakýkoliv problém se sousedem, vyhledejte kvalitní právní pomoc, která Vám s nežádoucím sousedem pomůže. Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Čeho se vyvarovat při nákupu nemovitosti?

Koupě nemovitosti patří mezi zásadní životní investice, a proto bychom měli věnovat okolnostem jejího převodu náležitou pozornost. Jaký postup při koupi nemovitosti lze doporučit? Na co si dát při koupi nemovitostí pozor, aby celá transakce proběhla zdárně? A jakých chyb se můžeme vyvarovat? Na to se Vám pokusíme odpovědět v tomto článku.

Prvním krokem ze strany kupujícího před uzavřením smlouvy by mělo být zjištění veškerých dostupných informací o prodávajícím a o kupované nemovitosti. Zejména je důležité si na katastrálním úřadu (nebo pomocí placeného přístupu na webových stránkách) zajistit úplný výpis z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti a ověřit si tak, zda je prodávající výlučným vlastníkem nemovitosti, neboť nemovitost může být též v majetkovém režimu společného jmění manželů nebo v podílovém spoluvlastnictví. Kupujícímu lze dále doporučit, aby v rámci právní jistoty žádal též doložení nabývacího titulu, na základě kterého prodávající nemovitost získal (např. kupní smlouvy, darovací smlouvy nebo rozhodnutí soudu o přiznání dědického práva). Pokud to prodávající z jakéhokoli důvodu odmítne učinit, lze kopii nabývacího titulu získat rovněž na katastrálním úřadě.

Prostudováním aktuálního výpisu z katastru nemovitostí kupující zjistí také další podstatné údajeo nemovitosti. Pokud je na výpisu vyznačena tzv. plomba, znamená to, že byl na katastr nemovitostí doručen dokument, který mění stav nemovitosti, a v této věci probíhá řízení. Pokud kupující nezjistí, o jaké řízení se jedná, lze mu doporučit vyčkat na okamžik, kdy bude nový stav nemovitosti zapsán do katastru nemovitostí. Dále se z výpisu kupující dozví informace o omezení vlastnického práva na nemovitosti, tedy zda na nemovitosti nevázne např. zástavní právo, předkupní právo, věcná břemena či zda ohledně nemovitosti neprobíhá exekuce.

Pokud má kupující zájem o koupi stavby, je nutné prověřit také její stavebně technický stav. Zjistí-li dodatečně kupující, že nemovitost trpěla skrytými vadami, může je uplatnit ve lhůtě pěti let od nabytí nemovitosti. Neméně důležité je vyžádat si od potenciálního kupce kolaudační rozhodnutí a příslušnou stavební dokumentaci, aby měl kupující jistotu, že stavba vznikla v souladu s normami stavebního práva. Konečně by se měl kupující zajímat také o to, zda je pro území, na kterém se nachází předmětné pozemky, vydaný územní plán. Plocha, na které se pozemky nacházejí, totiž může být dotčena plánovanou stavbou (např. silnicí) nebo jiným omezením (např. biokoridorem). Pokud kupující nabývá pozemek s úmyslem začít na něm později s výstavbou, měl by si v územním plánu vyhledat, zda je pozemek určen jako plocha k zastavění.

Samotný proces koupě nemovitosti se uskuteční na základě písemné kupní smlouvy. Tento formální požadavek vyplývá z ust. § 2128 ve spojení s ust. § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, přičemž stejná forma se vyžaduje i pro případné změny smlouvy. Nejsou-li podpisy na smlouvě ověřeny, přezkoumává katastrální úřad jejich pravost.

Přestože nový občanský zákoník zavedl institut předsmluvní odpovědnosti (tj. odpovědnosti za bezdůvodné ukončení vyjednávání o uzavření smlouvy v případě, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné a druhá strana uzavření smlouvy důvodně očekává), stojí za zvážení, zda neuzavřít před sjednáním kupní smlouvy smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Touto smlouvou se budoucí kupující a budoucí prodávající společně zavazují, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu za podmínek sjednaných ve smlouvě budoucí.

V kupní smlouvě si strany ujednají zejména předmět koupě, který je třeba přesně specifikovat (a to včetně stavu nemovitosti a jejího případného vybavení), a kupní cenu za nemovitosti. Přestože občanský zákoník dle ust. § 2080 nevyžaduje určení kupní ceny přesnou částkou a stačí dle něj ujednat pouze způsobu určení kupní ceny, doporučujeme sjednat cenu v pevné výši. Opomenout by smluvní strany neměly taktéž ujednání o podmínkách úhrady kupní ceny.

Při převádění nemovitostí na základě kupní smlouvy lze jednoznačně doporučit postup, kdy se finanční prostředky představující kupní cenu (event. i daň z nabytí nemovitých věcí, kterou podle platné právní úpravy platí kupující) vloží po podpisu kupní smlouvy nejprve na zvláštní účet do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a k jejich vyplacení prodávajícímu dojde teprve po přepsání vlastnického práva k nemovitosti. Obdobně se postupuje s úhradou daně z nabytí nemovitých věcí – schovatel vyplácí částku rovnající se této dani přímo na účet příslušného finančního úřadu. Nutností je v tomto případě uzavření tzv. smlouvy o úschově mezi kupujícím, prodávajícím a třetí osobou poskytující úschovní služby. Pakliže strany použijí tento postup, vyhnou se tím situaci, kdy by kupující zaplatil kupní cenu, ale vlastnické právo na něj nebylo převedeno, i opačné situaci, kdy prodávající převede vlastnické právo, ale neobdrží kupní cenu. Peněžní prostředky jsou po celou dobu bezpečně uschovány u advokáta, notáře nebo banky, přičemž splněním smluvních podmínek vzniká těmto osobám povinnost peněžní prostředky v určitý okamžik vyplatit.

Dalšími běžnými ujednáními v kupní smlouvě jsou ujednání o tom, kdo podá návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti (na tomto návrhu postačí podpis pouze jedné ze smluvních stran) a kdo uhradí správní poplatky s tímto podáním spojené. Občanský zákoník dále smluvním stranám dovoluje upravit si v kupní smlouvě např. předkupní právo, důvody pro odstoupení od smlouvy, upřesnění odpovědnosti za vady, smluvní pokuty a další.

Podpisem kupní smlouvy proces koupě nemovitosti nekončí, neboť je třeba ještě zajistit převod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Řízení za účelem převodu zahájí katastrální úřad na návrh kupujícího nebo prodávajícího. Délka trvání řízení na katastrálním úřadu je individuální, nicméně úřad je povinen rozhodnout ve lhůtě 30 dnů od uplynutí lhůty, kdy na nemovitosti vázne plomba (20 dní). Ukončení řízení oznámí úřad účastníkům, účinky vkladu nastanou zpětně ke dni podání návrhu.

Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Čeho se vyvarovat při podpisu nájemní smlouvy?

Nájemní smlouva patří mezi nejpoužívanější smluvní typy, neboť kromě jiného zajišťuje uspokojování bytových potřeb. Nájem domu a bytu upravuje občanský zákoník ve zvláštním pododdíle, pro nějž platí některá zvláštní pravidla chránící nájemce (k tomu níže srov. zakázaná ustanovení v nájemní smlouvě). Přestože je nájemci prostřednictvím těchto pravidel poskytována značná ochrana, měl by při uzavírání nájemní smlouvy věnovat zvýšenou pozornost některým jejím ujednáním.

Forma smlouvy

Občanský zákoník stanoví pro nájemní smlouvu obligatorní písemnou formu. Jak však postupovat v situaci, kdy byla nájemní smlouva sjednána ústně? Nájemní smlouva bude v tomto případě relativně neplatná, přičemž její neplatnost pro nedostatek formy může namítat pouze nájemce, pronajímateli je toto právo zákonem výslovně odepřeno. Nájemce musí brát při namítání neplatnosti v potaz ustanovení § 582 odst. 2 občanského zákoníku, které stanoví obecná pravidla ohledně nedodržení zákonem předepsané formy právního jednání. Jestliže stanoví, že namítat nedostatek formy nelze, pokud již bylo plněno, vyplývá z toho, že pokud již nájemce zaplatil nájemné, nemůže se neplatnosti smlouvy pro vadu formy dovolat. Zhojení neplatného právního jednání pak nastane, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, neboť tím se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Obecně k náležitostem nájemní smlouvy

Nájemní smlouva by měla obsahovat obecné náležitosti právního jednání, zejm. řádné označení smluvních stran a přesné vymezení předmětu smlouvy (tj. pronajímané nemovitosti včetně jejího příslušenství). Důležité je neopomenout ujednání výše nájemného a ostatních úhrad poskytovaných za plnění v souvislosti s užíváním bytu (viz níže). Vhodné je sjednat si přesně den odevzdání bytu, jinak platí, že k odevzdání bytu dojde první den měsíce následujícího po dni, kdy nájemní smlouva nabyla účinnosti. Smluvní strany by rovněž měly věnovat pozornost ujednání o povinné údržbě (tj. jakou údržbu je nájemce povinen provádět), protože není-li ujednáno jinak, nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu. Nájemce by si měl rovněž zkontrolovat, zda si pronajímatel v nájemní smlouvě nevyhradil souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. V tom případě by nájemce mohl do své domácnosti přijímat pouze osoby blízké, jiné osoby pouze v případech hodných zvláštního zřetele. Ještě před podpisem smlouvy by si pak měl nájemce ověřit, zda je pronajímatel skutečným a výlučným vlastníkem nemovitosti, což se dá zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí.

Výše nájemného a jiných úhrad

Ustanovení § 2246 OZ vyžaduje po smluvních stranách, aby si sjednaly nájemné pevnou částkou, přičemž se uplatní domněnka, že výše nájemného se sjednává za jeden kalendářní měsíc. Absence ujednání konkrétní částky znamená, že nájemce má povinnost platit nájemné ve výši obvyklé. Smluvním stranám lze proto jednoznačně doporučit, aby si sjednaly přesnou výši nájemného, v opačném případě totiž ponechávají výši nájemného na okolnostech, které nemohou ovlivnit. Zajímat by se měl nájemce dále o to, zda nájemní smlouva obsahuje ujednání o každoročním zvyšování nájemného nebo zda je naopak takový postup výslovně vyloučen. Rovněž by si strany měly ujednat podrobnosti týkající se úhrady plateb za služby spojené s užíváním bytu. Schází-li ujednání, které služby je pronajímatel povinen poskytovat, uplatní se domněnka, že pronajímatel zajistí pouze služby nezbytné (mezi ně patří např. dodávky vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu apod.). Kromě výše uvedených plateb může pronajímatel požadovat po nájemci rovněž složení peněžité jistoty. Ta nesmí po novele občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) nově překročit trojnásobek měsíčního nájemného.

Zakázaná ustanovení v nájemní smlouvě

Nájemci přisuzuje občanský zákoník postavení slabší smluvní strany. Tuto skutečnost lze usuzovat z ust. § 2235 OZ, které zakazuje ujednání zkracující nájemcova práva, a z ust. § 2239 OZ, které zakazuje smluvní ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (k tomu srov. § 1813 zabývající se ochranou spotřebitele). Zakázána tak budou v prvé řadě ujednání krátící nájemcova zákonná práva, např. ujednání o kratší než zákonem stanovené výpovědní době, ujednání zakazující nájemci přijímat ve své domácnosti návštěvy apod. Dále se nebude přihlížet k ujednáním zjevně nepřiměřených povinností nájemce. Na rozdíl od poměrně vyčerpávajícího výčtu nepřiměřených ujednání v oblasti ochrany spotřebitele občanský zákoník zmiňuje v oblasti ochrany nájemce jako nepřiměřené ujednání pouze smluvní pokutu. Jaká další jednání jsou tedy vůči nájemci zjevně nepřiměřená? Za nepřiměřené bude považováno sjednání takové povinnosti nájemce, která nevychází z dispozitivních ustanovení občanského zákoníku mimo pododdíl o nájmu domu a bytu, a dále ujednání, které není v souladu s kogentní právní úpravou mimo tento pododdíl a je sjednáno v nájemcův neprospěch.[1] K tomu je třeba poznamenat, že zakázána je pouze zjevná nepřiměřenost, nepřiměřenost běžnou zákon připouští. Z toho lze dovodit, že záleží na posouzení okolností jednotlivého případu, zda se bude jednat o zdánlivé smluvní ujednání či nikoliv.

Určení doby nájmu

Důležitou otázkou s ohledem na trvání nájemního vztahu a jeho výpověď je určení doby nájmu. Je-li nájemní vztah sjednán na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět nájem bez uvedení důvodu, pronajímatel pak jen ze zákonem stanovených důvodů (viz ust. § 2288 OZ – např. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu). Doručením výpovědi druhé smluvní straně začíná běžet tříměsíční výpovědní doba, v případech dle ust. § 2291 OZ má pak pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby (např. pokud nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem – neplatí nájemné po tři měsíce). Nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou může být ze strany nájemce vypovězena pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (viz ust. § 2287 OZ), přičemž musí být dodržena výpovědní doba. Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět opět jen ze zákonem stanovených důvodů uvedených v ust. § 2288 OZ. Nájem na dobu určitou zaniká konečně rovněž uplynutím stanovené doby, jestliže ve smlouvě není doložka o automatické prolongaci po uplynutí této doby.

Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti přípravy smluv.