Jak se bránit proti neoprávněné výpovědi z nájmu?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Jak se bránit proti neoprávněné výpovědi z nájmu?

Právní úpravu nájmu nalezneme v občanském zákoníku (dále jen „OZ“), je zde obsažena úprava nájmu bytu i prostoru sloužícího podnikání. U obou případů je možné napadat oprávněnost výpovědi podáním návrhu na přezkoumání oprávnění výpovědi k příslušnému soudu, kde se dotčená strana bude domáhat vyslovení toho, že je výpověď neoprávněná.

Výklad pojmu oprávněnost výpovědi je v judikatuře Nejvyššího soudu do jisté míry dvojaký. Judikatura NS zásadně chápe oprávněnost výpovědi poměrně úzce jako důvodnost, na druhou stranu NS připouští, že vyjdou-li najevo důvody neplatnosti nebo zdánlivosti dané výpovědi, je třeba výpověď shledat v širším smyslu jako neoprávněnou a žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět.

Neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu a obrana proti takové výpovědi

Nájem bytu lze pronajímatelem vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, které jsou vymezeny v ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 OZ, popř. ještě v ustanovení § 2291 OZ. Pokud pronajímatel dá nájemci výpověď z jiného důvodu, jedná se o výpověď neoprávněnou.

Nájemce může proti neoprávněné výpovědi podat pronajímateli námitky podle ustanovení § 2286 odst. 2 OZ a dále může podat žalobu na neoprávněnost výpovědi k soudu. Podání žaloby je nutné učinit ve dvouměsíční propadné lhůtě, protože po jejím uplynutí právo nájemce na podání žaloby zaniká a nájemce se pak již nemůže určení neoprávněnosti, co do přezkumu výpovědního důvodu, nijak domoci.

Neoprávněnost výpovědi z nájmu prostor sloužícího podnikání a obrana proti takové výpovědi

Nájem prostoru sloužícího podnikání je komplikovanější, protože je zde možné smluvně sjednat výpovědní důvody pro obě smluvní strany, včetně možnost výpovědi bez udání důvodů. Samotný přezkum oprávněnosti má pak přísnější pravidla, která musí být dodržena, a to nutnost podání vůči druhé smluvní straně námitky proti výpovědi.

V tomto případě má vypovídaná strana (nájemce nebo pronajímatel) právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Tyto námitky musí mít písemnou formu a musí být adresovány druhé straně. Pokud by takovéto námitky nebyly vzneseny včas, zaniká i právo na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.

Vypovídaná strana má právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, pokud do jednoho měsíce ode dne doručení námitek nevezme vypovídající strana svou výpověď zpět, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

Žaloba na neoprávněnost výpovědi

Jak je uvedeno již výše, předmětem řízení zahájeného na základě žaloby na neoprávněnost výpovědi je podle Nejvyššího soudu především zkontrolování důvodnosti výpovědi. Určitou výhodou této zvláštní žaloby je, že se nejedná o žalobu určovací ve smyslu ustanovení § 80 občanského soudního řádu a není zde tedy nutné prokazovat naléhavý právní zájem.

Shledá-li soud, že proklamovaný výpovědní důvod nebyl naplněn, vyhoví žalobě a rozhodne, že výpověď je neoprávněná, pokud tak neshledá, tak žalobu zamítne.

Jak postupovat, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Jak postupovat, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti?

Vlastníte pozemek nebo dům, ale v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsán někdo jiný? Popřípadě jste zapsáni jako vlastníci správně, ale katastr nemovitostí obsahuje údaj o věcném břemeni k Vaší nemovitosti, které ve skutečnosti neexistuje? Na následujících řádcích si představíme, v čem tkví nebezpečí takových situací, a jak docílit toho, aby informace uvedené v katastru nemovitostí byly v souladu se skutečným právním stavem.

Nebezpečí takových nesouladných situací, kdy je například vlastnické právo v katastru nemovitostí zapsáno ve prospěch osoby, která vlastníkem není, spočívá pro skutečného vlastníka v tzv. principu materiální publicity, o který se katastr nemovitostí opírá. Princip materiální publicity, je zakotven v ustanovení § 980 občanského zákoníku, a stanovuje následující: „je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“ Tento princip chrání právní jistotu a dobrou víru třetích osob v to, že co je napsáno v katastru nemovitostí platí, a to na úkor ochrany skutečného stavu věcí.

To znamená, že pokud by byl například v katastru nemovitostí u vašeho pozemku zapsán jako vlastník jeho vlastník původní, který Vám jej prodal, a tento by daný pozemek převedl na jinou třetí osobu, tak přestože by po právní stránce nebyl k takovému převodu oprávněný a vlastnické právo by na třetí osobu přejít nemělo, bude zde upřednostněna ochrana dobré víry třetí osoby, která věřila zápisu v katastru nemovitostí, a tedy, že původní vlastník je k převodu oprávněn. Aplikovala by se zde pravidla o nabytí vlastnického práva od neoprávněného a Vy byste mohli v nejzazším případě o daný pozemek zcela přijít.

Tento princip je však v zákoně formulován jako vyvratitelná domněnka, což znamená, že je možné se od něj odklonit, je-li prokázáno, že to co bylo zapsáno, v daném případě v souladu se skutečností není. Soulad si však musí každá oprávněná osoba ohlídat sama.

Nyní k řešení této situace a objasnění, jak v takových chvílích postupovat. První možností je mimosoudní dohoda a na ni navazující sepsání souhlasného prohlášení. Tento postup je ideální, pokud mezi dotčenými osobami panuje shoda na tom, komu náleží právo k dané nemovitosti a zápis v katastru tomu neodpovídá. S osobou, která je zde takto nesprávně uvedena se lze dohodnout na sepsání souhlasného prohlášení, ve kterém tato osoba například potvrdí, že skutečným vlastníkem není, a že tímto jste Vy. Toto souhlasné prohlášení pak můžete zaslat na příslušný katastrální úřad společně s návrhem na vklad vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Pokud je však sporným, zda je údaj zapsaný v katastru nemovitostní zapsán po právu nebo ne, tedy v případě, že například, jak Vy tak osoba zapsaná tvrdíte, že jste skutečnými vlastníky, je správným řešením podání žaloby na určení práva k soudu. Zároveň s žalobou, popřípadě to lze i předtím než bude podána, je důležité, abyste na katastrální úřad podali také žádost na zápis poznámky spornosti. Poznámka spornosti vyznačující, že ve věci probíhá řízení o určení oprávněného, bude viditelná pro každého, kdo by do katastru nemovitostí nahlédl, a třetí osoby tak nebudou moct být v dobré víře, že stav zapsaný v katastru odpovídá skutečnosti.

Jedním z předpokladů úspěchu určovací žaloby je mimo prokázání vlastnického popřípadě jiného věcného práva i prokázání naléhavého právního zájmu k určení, zda tu právo je či není a komu náleží. Nejvyšší soud zde dovodil, že ve věcech existence rozporů ve vlastnických vztazích je tento naléhavý právní zájem dán vždy, přesto je však důležité jej v žalobě tvrdit a prokázat, protože jako takový není presumován.

Pokud byste potřebovali jakoukoli právní asistenci týkající se katastru nemovitostí, neváhejte se na nás obrátit.

Víte, že jistota při pronájmu nemovitosti podléhá ze zákona úročení?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Víte, že jistota při pronájmu nemovitosti podléhá ze zákona úročení?

Pronajímatelé ve většině případů v nájemní smlouvě požadují zaplacení jistoty (dříve kauce) před samotným nájmem. Jistota slouží jako základní nástroj k ochraně pronajímatele pro řadu nechtěných situací, jako jsou nedoplatky na nájemném a jiných platbách v souvislosti s nájmem, případně pro uhrazení náhrady škody v případě způsobení takové škody na vybavení nemovitosti. Z držení jistoty však pro pronajímatele plynou určité závazky a kauce se úročí.

Jistota je smluvně sjednaná částka, jejíž výše je omezena občanským zákoníkem na maximálně trojnásobek měsíční platby nájemce. Například je-li sjednáno nájemné ve výši 20.000,- Kč, nesmí jistota překročit částku 60.000,- Kč. Omezení na maximálně trojnásobek měsíční platby nájemce zahrnuje také i případnou smluvní pokutu. Pokud by tedy chtěl pronajímatel v nájemní smlouvě sjednat jak jistotu, tak smluvní pokutu, v souhrnu nesmí přesáhnout tuto maximální částku.

Po skončení nájmu má pronajímatel povinnost jistotu nájemci vrátit. Pokud by však nájemce nesplnil své závazky, může pronajímatel jistotu použít pro jejich uhrazení. V případě, že nájemce dluží na nájemném či službách, pak je pronajímatel oprávněn vrátit nájemci pouze část jistoty po odečtení dluhu. Složitější situace nastává v případě, kdy nájemce v bytě způsobil škodu, která je k uhrazení kaucí třeba vyčíslit. Důležité je upozornit na fakt, že nájemce odpovídá pouze za škody, které nespadají pod tzv. běžné opotřebení bytu. Vyčíslení škody není v praxi vůbec jednoduchou záležitostí a nájemce výši škody může zpochybnit.

Zákon pronajímateli ukládá povinnost vrátit nájemci jistotu navýšenou o úroky za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Na výši úroků se může pronajímatel s nájemcem dohodnout v nájemní smlouvě. Nájemce má však právo nejméně na úroky ve výši zákonné sazby. Žádná zákonná sazba na úroky z jistoty však neexistuje. Proto se přistupuje k obecnému pravidlu, které říká, že pokud nejsou úroky stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Pronajímatel by tedy podle tohoto pravidla měl nájemci zaplatit úroky, které mají banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření nájemní smlouvy. Výpočet takových úroků je často problematický, jelikož každá banka poskytuje jinou výši úroků a zároveň se výše úroků v čase mění. Lze tedy doporučit, abyste si výši úroků sjednali přímo v nájemní smlouvě předem.

Jak postupovat v případě, když nesouhlasíte s vyúčtováním energií?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Jak postupovat v případě, když nesouhlasíte s vyúčtováním energií?

Řada služeb spojených s bydlením, jako je například elektřina, plyn, voda, provoz výtahů atd., se platí zálohově. Zpravidla jednou ročně od dodavatele obdržíte vyúčtování záloh spojených s užíváním nemovitosti. V případě, že dodavatel energií nedodržel termín vyúčtování, uvedl špatnou cenu nebo jinak pochybil, máte právo se proti takovému vyúčtování ohradit a reklamovat jej u dodavatele.

Po celý rok hradíte jakožto odběratel energií zálohy na energie, které na konci zúčtovacího období dodavatel porovná se skutečnou spotřebou. Na základě skutečné spotřeby Vám pak dodavatel energií zašle roční vyúčtování. Zúčtovací období většinou činí 12 měsíců, přičemž roční vyúčtování Vám je dodavatel povinen zaslat nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Toto období bývá většinou od ledna do prosince, proto můžete roční vyúčtování očekávat do konce dubna. Pokud jste na zálohách uhradili více, než byla Vaše reálná spotřeba, vznikne Vám přeplatek. Naopak při zaplacení nižších záloh se Vám ve vyúčtování objeví nedoplatek.

Své vyúčtování byste měli náležitě zkontrolovat. Vyúčtování záloh musí splňovat náležitosti stanovené vyhláškou č. 207/2021 Sb., o vyúčtování dodávek a souvisejících služeb v energetických odvětvích. V případě, že se ve vyúčtování objeví nesrovnalosti nebo chyby, pak je zapotřebí podat bez zbytečného odkladu (nejpozději do 30 dnů od doručení vyúčtování) písemnou reklamaci proti vyúčtování. V reklamaci je třeba uvést, o jaké vyúčtování se jedná, kdy bylo doručeno, co v něm spatřujete za chyby a případně můžete také uvést správný způsob vyúčtování.

Je důležité upozornit na fakt, že reklamace sama o sobě nemá odkladný účinek, je proto nutné fakturovanou částku nejprve zaplatit a až po následném kladném vyřízení reklamace tuto částku žádat zpět.

Dodavatel má povinnost Vaši reklamaci vyřídit typicky do 15 dnů od jejího doručení. Pokud dodavatel Vaši reklamaci uzná jako oprávněnou, má dalších 15 dnů na vypořádání finančních dopadů. Reklamaci a finanční dopady nesprávného vyúčtování tedy dodavatel musí vypořádat nejpozději do 30 dnů od doručení reklamace.

V případě, že by dodavatel porušil výše uvedené lhůty, máte právo po dodavateli požadovat finanční náhradu. Konkrétní částky finanční náhrady stanovuje vyhláška ERÚ č. 540/2005 Sb. a vyhláška ERÚ č. 545/2006 Sb. Finanční náhrada za porušení standardu lhůty pro vyřízení reklamace vyúčtování dodávky elektřiny činí 600 Kč za každý den prodlení, nejvýše však 24 000 Kč. Pro dodavatele plynu je náhrada stanovena na 750 Kč za každý den prodlení a celková výše náhrady do 7 500 Kč. Je ale důležité, abyste si pohlídali lhůtu a o finanční náhradu požádali včas, což znamená do 60 dnů ode dne, kdy k porušení došlo. Stejně jako reklamaci podávejte žádost vždy v písemné formě.

Lze tedy shrnout, že v případě, že se Vám vyúčtování energií nezdá správné, v první řadě ho písemně reklamujte u svého dodavatele. Pokud je vyřízení Vaší reklamace ze strany dodavatele negativní a Vy jste i přesto přesvědčeni o nesprávnosti vyúčtování, můžete se obrátit na Energetický regulační úřad, který v těchto otázkách poskytuje výraznou podporu.

Víte, že pronajímatel vám nemůže zakázat chov zvířete v bytě

Víte, že pronajímatel vám nemůže zakázat chov zvířete v bytě

Není výjimkou, že se v nájemních smlouvách objevuje, že pronajímatel zakazuje nájemci jakékoliv domácí mazlíčky, nejčastěji pak psy, kočky či jiná větší zvířata. Je však tento zákaz ze strany pronajímatele oprávněný?

Úprava starého občanského zákoníku neobsahovala žádné ustanovení, které by se výslovně týkalo chovu zvířete v bytě a docházelo tak k situacím, kdy pronajímatel podmiňoval chov zvířete svým písemným souhlasem, a v případě neobdržení souhlasu hrozila nájemci výpověď za hrubé porušení nájemní smlouvy. Nový občanský zákoník, který je účinný od roku 2014, situaci napravil a obsahuje konkrétní ustanovení ohledně chovu zvířat.

Občanský zákoník výslovně přiznává nájemci právo chovat v bytě zvíře, jde o výslovně přiznané právo a k odchýlení se od této právní úpravy se nepřihlíží. Jedinou výjimkou, kdy by pronajímatel mohl nájemci chov zvířete zakázat je situace, kdy chov zvířete působí obtíže pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu, které jsou nepřiměřené poměrům v domě. Zde je třeba posuzovat každou situaci individuálně. Při zkoumání, zda má nájemce právo chovat v nájmu zvíře, je nutné zohlednit povahu bytu či domu (zda se jedná o pronajatý dům na venkově nebo malý byt v činžovním domě v centru města), druh zvířete, počet zvířat chovaných v bytě, nebezpečí pro okolí nebo hluk, který působí.

V případě, že by chov zvířete způsoboval nepřiměřené obtíže pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu, může pronajímatel požadovat, abyste zvíře v bytě dále nechovali. Pokud nebudete respektovat rozhodnutí pronajímatele, pronajímatel má právo nájemní vztah vypovědět, a to z důvodu hrubého porušení povinností stanovených nájemní smlouvou.

Další otázka, která se v souvislosti s chovem zvířat v nájmu řeší, je právo pronajímatele na náhradu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu (může se obecně jednat o náklady na celkovou údržbu, náklady na úklid společných prostor apod.). Pronajímatel je náhradu oprávněn požadovat pouze v případě, že skutečně došlo ke zvýšení takových nákladů v důsledku chovu zvířat a pouze v rozsahu zvýšení. Náhradu je nájemce povinen uhradit až po oznámení potřeby nahradit náklady nájemci. Podle komentářové literatury je ale možné, aby se pronajímatel a nájemce dohodli na určité paušální výši, která již může být součástí nájemného.

Pokud máte další dotazy, neváhejte se obrátit na advokátní kancelář Ciprýn & Kiršner.

Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání

Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání

Nájemní smlouvou se v souladu s ust. § 2201 občanského zákoníku pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k jejímu dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit nájemné.

Občanský zákoník upravuje institut nájmu obecně a dále také podává dílčí úpravy jednotlivých druhů nájmů, jako je například nájem bytu, dopravního prostředku či právě nájmu prostor sloužících k podnikání, na který se dnes zaměříme především.

K provozování podnikatelské činnosti lze pronajmout téměř jakýkoli prostor, který je schopný sloužit účelu daného podnikání, může jít například o studia, kanceláře, skladovací prostory, výrobní haly aj.

Nájemcem prostoru sloužícího k podnikání může být fyzická i právnická osoba, tato osoba si může pronajmout nemovitou věc jako celek nebo pouze její část.

Forma nájemní smlouvy o nájmu nebytového prostoru není stanovena, může být tedy uzavřena i ústně. Nájemní smlouva nemusí obsahovat výslovně účel nájmu, postačí ho vyjádřit obecně. Pronajímatel však musí být s účelem nájmu obeznámen, neboť zákon nájemci zakazuje změnit podstatným způsobem činnost v pronajatém prostoru bez souhlasu pronajímatele. (např. změna provozní doby z denní na noční). Za účelem právní jistoty a předejití možným sporům doporučujeme uzavřít smlouvu v písemné formě včetně sjednání výše nájemného a účelu nájmu jako i sjednání dalších práv a povinností smluvních stran nájemního vztahu.

Dále občanský zákoník hovoří o možnosti nájemce se souhlasem pronajímatele vylepit si na předmět nájmu různé reklamní poutači, pronajímatel může souhlas odepřít, musí proto ovšem mít vážný důvod. Po skončení nájmu je povinností nájemce uvést nemovitost do původního stavu, tedy všechny umístěné reklamní předměty odstranit a uvést nemovitost do stavu před umístěním předmětů.

Zvláštností nájmu nebytových prostor je i možnost jeho postoupení na jinou osobu při převodu činnosti z původního nájemce na nového nájemce. Pronajímatel musí s tímto převodem vyslovit svůj písemný souhlas, původní nájemce a nový nájemce spolu následně uzavřou písemnou smlouvu o převodu nájmu, v tomto případě se nebude jednat o podnájem. Využitelnost této právní úpravy je možno nalézt například u převodu ordinace lékařů.

Nájem prostoru sloužícího k podnikání lze sjednat na dobu určitou i dobu neurčitou. Nájem je možné skončit se zákonem daných důvodů či důvodů uvedených ve smlouvě se současným sjednáním výpovědní lhůty, u zákonných důvodů výpovědi je obecně dána tříměsíční výpovědní doba. Nájem na dobu neurčitou může být vypovězen i bez udání důvodu, výpovědní doba v tomto případě bude šest měsíců.

Závěrem je dobré zmínit, že v případech, kdy bude nemovitá věc pronajatá s možností užívat tuto věc včetně braní plodů věci, bude se jednat o pacht nikoli o nájem. Jako příklad pachtu lze uvést lesní a zemědělské pozemky.

Vzhledem k neustálé rostoucí ceně nemovitostí, se dá předpokládat, že nejen fyzické osoby, ale i podnikatelské subjekty budou raději volit nájem před pořízením vlastních prostor. Na internetu lze najít řadu vzorových nájemních smluv, nejlepší je však využít pomoci zkušeného právníka, který je schopen připravit smlouvu na míru konkrétním požadavkům. Pokud tedy řešíte pronájem svého prostoru či jen chcete zrevidovat smlouvu stávající, ozvěte se nám a my pro Vás smlouvu rádi připravíme.

Pokud k vašemu pozemku nevede cesta, můžete požadovat cestu přes pozemek souseda

Víte, že pokud k vašemu pozemku nevede cesta, můžete požadovat, aby vám soused povolil nezbytnou cestu přes jeho pozemek

Tzv. institut nezbytné cesty je upraven v § 1029 a dalších občanského zákoníku a pojednává o tom, že pokud na pozemku nelze řádně hospodařit z toho důvodu, že k němu nevede spojení s veřejnou cestou, může jeho vlastník požadovat od vlastníka sousedního pozemku, aby mu za úplatu umožnil průchod nebo průjezd přes jeho pozemek.

Obecně se preferuje, aby ke zřízení průchodu nebo průjezdu došlo dohodou mezi vlastníky dvou sousedních pozemků. Konsensuální domluva bývá označována jako obecně prospěšnější na rozdíl od řešení problémů soudní cestou. Bohužel sousedské vztahy bývají často velmi komplikované a stává se, že nalezení společného slova není možné. V takovém případě nezbývá nic jiného, než se obrátit na soud a požádat jej o patřičné rozhodnutí.

To, že se s tímto problémem lze obrátit na soud však ani zdaleka neznamená, že nezbytnou cestu soud zřídí vždy, když o to někdo požádá. Při jednání o této věci soud zkoumá mnoho variant a okolností případu. Jednám z nejzkoumanějších parametrů je určitě rozsah cesty. Základní úvaha vychází z toho, že újma způsobená zřízením nezbytné cesty by neměla převyšovat zisk z ní plynoucí. Jako příklad zde můžeme uvést situaci, kdy má být nezbytná cesta vedena přes pozemek, který je poměrně malý, a na němž má jeho vlastník jen svůj dům a zbytek pozemku je pokryt malou zahrádkou, o kterou se její vlastník stará a chodí na toto místo s oblibou odpočívat, ať už aktivně či ne. Pokud by v tomto případě vlastník pozemku bez přístupu k veřejné cestě požadoval, aby přes pozemek se zahrádkou vedla cesta, po které by mohl jezdit autem, a která by zabírala z velké části zmíněnou zahrádku, soud by žádost s největší pravděpodobností zamítl.

Dalším příkladem, kdy ke zřízení nezbytné cesty nejspíše nedojde, je situace, kdy si osoba kupuje pozemek, a moc dobře si je vědoma toho, že k pozemku vede pouze stezka a ne příjezdová cesta, díky které by k pozemku mohly jezdit auta, a rozhodne se s tímto nic nedělat, protože spoléhá, že soud v takovém případě určitě nezbytnou cestu dodatečně povolí. Těchto případů se vyskytuje nemálo a soudy v nich rozhodují většinou proti žadateli.

Jak je zjevné, nezbytná cesta představuje poměrně širokou problematiku. Pokud žádáte o zřízení nezbytné cesty, tak je nutné soud přesvědčit o tom, že bez ní nelze na nemovitosti řádně hospodařit a zároveň splňovat veškeré zákonné podmínky, které k povolení nezbytné cesty budou vést. Pokud máte další dotazy, neváhejte se obrátit na advokátní kancelář Ciprýn & Kiršner.

Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí

Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí

Občanský zákoník ve svém § 1105 stanoví, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu (pozn. zpravidla katastr nemovitostí), nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Pakliže si tedy strany neujednají něco jiného, zákon podpůrně stanoví odkládací podmínku k nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Ptáte se, jak vlastně podat takový návrh na vklad do katastru nemovitostí?

Jak je již výše naznačeno, samotný podpis kupní smlouvy v případě prodeje nemovitosti nestačí. Je vhodné si již ve smlouvě vymezit, která smluvní strana podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad do katastru nemovitostí. Tato strana se nazývá pověřená osoba. Není ale vyloučeno, aby povinnost podat návrh na vklad do katastru nemovitostí tížila obě strany smlouvy.

Pověřená osoba poté vyplní příslušný formulář, který je k dispozici na oficiálních webových stránkách katastru nemovitostí cuzk.cz. Na stránkách je dostupná online aplikace, která Vám usnadní celý proces a tím tak ušetří Váš čas. Pomocí aplikace dojde k vyhledání všech potřebných údajů z katastru nemovitostí.

Pakliže jste již vyplnili formulář, vytiskněte jej a odneste na příslušný katastrální úřad. K takovému návrhu ale nezapomeňte připojit jako přílohu kopii kupní smlouvy či jiného titulu, na základě kterého má dojít k převodu vlastnického práva. Takovým jiným nabývacím titulem může být například darovací smlouva. Dovolujeme si Vás upozornit, že kopie nabývacího titulu musí mít úředně ověřené podpisy. Pakliže nechcete na katastrální úřad z jakéhokoli důvodu jít osobně, můžete takový návrh s přílohou zaslat i poštou.

Návrh do katastru nemovitostí není bezplatný. Za takový návrh se podle Sazebníku k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích se za takový návrh platí částka 2 000,- Kč. Poplatek lze uhradit přímo na katastrálním úřadu nebo je možné jej uhradit jako kolek, který zakoupíte na poště a připojíte ho k zásilce.

Další postup je už v rukou katastrálního úřadu. Ten Vás ihned po obdržení návrhu na vklad do katastru nemovitostí informuje. Informaci o povolení vkladu zpravidla neobdržíte dříve, než za 20 dní, protože právě lhůta 20 dní je lhůtou pro podávání připomínek zúčastněných stran k návrhu na vklad. Stanovená dvacetidenní lhůta k podávání připomínek slouží jako ochrana dosavadního vlastníka před podvodným jednáním druhé strany.

A ptáte se, kdo že je vlastníkem v mezidobí? Skutečným vlastníkem je v tomto mezidobí prodávající, zpravidla tedy původní vlastník. Tato skutečnost platí i v případě, že již došlo k uhrazení kupní ceny.

Pakliže byste si z jakéhokoli důvodu nevěřili k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a raději byste takovou práci svěřili do rukou profesionálů, neváhejte se obrátit na advokátní kancelář, která Vám jistě návrh na vklad ráda připraví.

Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí

Víte, že návrh na vklad práva do katastru nemovitostí musíte podat na předepsaném formuláři?

Ptáte se, co že je vlastně ten zmíněný katastr nemovitostí a k čemu slouží? Katastr nemovitostí je veřejný seznam, resp. se jedná o veřejný soubor, který se týká nemovitostí vyskytujících se v České republice. Tento veřejný seznam obsahuje popis, soupis, polohové a geometrické určení a rovněž obsahuje zápis práv k těmto nemovitostem.

Katastr nemovitostí vznikl ke stejnému dni jako samostatná Česká republika, tedy ke dni 1.1.1993, a to na základně zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tyto zákony však v současné době již nejsou aktuální a materie obou předchozích zákonů je dnes upravena zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a novým občanským zákoníkem.

Do katastru nemovitostí se mimo jiné zapisuje právě i vlastnické právo k nemovitosti. To ve své podstatě znamená, že pakliže koupíte nemovitost, či nemovitost zdědíte, či je Vám darována apod., musí být Vaše nově nabyté vlastnické právo zapsáno do katastru nemovitostí. Ptáte se, k čemu je zápis do takového veřejného seznamu vlastně dobrý? Tak například v občanském zákoníku je v ustanovení § 1105 zakotveno, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Zákon zde tak stanoví zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí jako podmínku k tomu, abyste se skutečně stali vlastníkem nemovité věci i po právní stránce.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí je nutno podat na předepsaném formuláři. Takový formulář naleznete přímo na stránkách cuzk.cz, kde si jej jednoduše můžete stáhnout a vyplnit. Na zmíněných internetových stránkách naleznete i vyplněný vzor formuláře. Dovolujeme si Vám připomenout, že formulář je třeba vyplnit velkými tiskacími písmeny. Návrh na vklad do katastru nemovitostí lze podat i elektronickou cestou, a to opět na stránkách cuzk.cz.

Pokud byste si nevěděli s návrhem na vklad rady, neváhejte se obrátit na advokátní kancelář, která Vám jej jistě ráda sepíše či Vám poradí.

Věděli jste, že pakliže pronajímáte byt například pomocí portálu AirBnb, může se jednat o příjmy z podnikání a nikoliv z nájmu?

Věděli jste, že pakliže pronajímáte byt například pomocí portálu AirBnb, může se jednat o příjmy z podnikání a nikoliv z nájmu?

Městský soud v Praze dne 19. srpna 2021 vydal rozsudek sp. zn. 6 Af 20/2020, ve kterém rozhodoval, zda žalobkyně poskytuje svůj byt za účelem nájmu anebo ubytování, a tedy jakým způsobem bude příjem z této činnosti daněn. Žalobkyně poskytovala svůj byt přes portál AirBnB . Soud v předmětném rozsudku konstatoval, že „ustanovení o nájmu bytu lze na vztah poskytovatele ubytování a zájemce o něj aplikovat jen v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce.“ K tomuto odkázal na svůj dřívější nález ze dne 12.3.2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000, v němž Ústavní soud konstatoval, že potřeba bydlení nespočívá v pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině.

Soud v rozsudku uvedl, že poskytování bytu přes portál AirBnb nemůže naplnit zákonný požadavek zajišťující aplikaci ustanovení o nájmu bytu, neboť poskytnuté ubytování nesaturuje potřebu bydlení, ale dochází k uspokojení potřeby na ubytování, a z tohoto důvodu je nutné takovouto činnost považovat za ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku. Není tedy podstatné, jak se taková činnost nazve, ale v čem opravdu spočívá – např. že se jedná o relativně krátkou dobu, která je předem vymezena, tato činnost je poskytována pravidelně a cílí na osoby, které nehledají uspokojení bytové potřeby, ale hledají přechodné ubytování či dále může být zkoumáno, zda jsou společně s ubytováním poskytovány další služby jako například úklid, poskytnutí ručníků, toaletního papíru apod.

Pro určení, jak se takováto činnost bude danit je dále nutné zkoumat, zda je taková činnost podnikáním ve smyslu § 420 občanského zákoníku. I tímto se zabýval soud ve zmiňovaném rozsudku a správně uvedl, že podstatné bude naplnění prvku soustavnosti. Ustanovení § 420 občanského zákoníku a jeho odstavec 1 zní: „Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.“ Aby došlo k naplnění tohoto prvku, není podstatné, zda dochází k poskytnutí takovéhoto ubytování nepřetržitě, ale k naplnění tohoto prvku nedojde, pakliže poskytovatel bude takovouto činnost provozovat zcela nahodile nebo výjimečně.

Pakliže dojde k naplnění výše uvedeného, zákon na toho, kdo poskytuje ubytováním výše zmíněným způsobem hledí jako na podnikatele. To znamená, že se bude jednat o příjmy ze samostatné činnosti, ze kterých budou odváděny daně podle ustanovení § 7 zákona o daních z příjmů, a nikoli podle ustanovení § 9 daného zákona.