SVJ může zrušit dodávky služeb

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

SVJ může zrušit dodávky služeb

Nejvyšší soud České republiky ve svém nedávném rozhodnutí ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, řešil otázku, zda je společenství vlastníků jednotek (dále jako „SVJ“) oprávněno rozhodnout o přerušení dodávky služeb (dodávky tepla a teplé vody) v případě, že vlastník jednotky neplatí příspěvky na správu domu a zálohy na tyto služby. V citovaném rozhodnutí Nejvyšší soud ČR uvedl, že vzhledem ke skutečnosti, že SVJ může rozhodnout o tom, jaké služby bude svým členům poskytovat, může rovněž a contrario rozhodnout i o tom, že tyto služby zajišťovat nebude. 

Rozhodnutí SVJ, že nebude konkrétnímu vlastníkovi poskytovat některé služby lze přijmout za těchto podmínek:

  • Dlužné zálohy na služby
  • Jedná se o služby, které poskytuje SVJ
  • Jedná se o odpovídající plnění 
  • Jedná se o technicky proveditelné omezení služeb
  • Rozhodnutí přijme shromáždění SVJ

 

Služby poskytované ze strany SVJ

Službami se ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. rozumí zejména: 

  • dodávka tepla,
  • centralizované poskytování teplé vody, 
  • dodávka vody,
  • odvádění odpadních vod, 
  • provoz výtahu, 
  • osvětlení společných prostor v domě, 
  • úklid společných prostor v domě, 
  • odvoz odpadních vod a čištění jímek, 
  • umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, 
  • provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

SVJ zpravidla neposkytuje veškeré služby a některé služby si tak vlastník bytové jednotky sjednává s třetí stranou na své jméno, z čehož plyne že tyto shromáždění SVJ nemůže nijak omezit, protože není jejich poskytovatelem.

 

Technicky proveditelné řešení

Tato podmínka technicky proveditelného řešení vyžaduje, aby zvolený postup neohrozil dodávku služeb ostatním vlastníkům jednotek, a aby takto omezení konkrétnímu nájemci mohlo být provedeno

 

Rozhodnutí přijaté shromážděním SVJ

Rozhodnutí o odepření služeb musí shromáždění SVJ přijmout v souladu s ustanovením § 1206 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a musí upravovat podrobné podmínky, za nichž lze vlastníkovi služby omezit.

Společenství vlastníků jednotek nemůže omezit ani zakázat krátkodobé pronájmy

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Společenství vlastníků jednotek nemůže omezit ani zakázat krátkodobé pronájmy

Nejvyšší soud České republiky se v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců
JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka zabýval otázkou možnosti společenství vlastníků jednotek omezit vlastníka jednotky při přenechání bytu do krátkodobého pronájmu například prostřednictvím Airbnb nebo Booking.com. Usnesením ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, shrnul soud své závěry následovně: „Společenství vlastníků se při úpravě stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývajících z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o níž tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato.“

Z ustálené judikatury platí, že stanovy představují základní dokument, jimiž se řídí jeho vnitřní poměry.  Obsah stanov vymezuje demonstrativně ust. § 1200 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví jejich minimální obsah. Podle ust. § 1200 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku je sice povinnou náležitostí stanov úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků. Jedná se například o právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství. Není proto možné stanovami omezit práva vyplývající z vlastnictví jednotky.

Základní vymezení práv a povinností vlastníka jednotky stanovuje ust. § 1175 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a zároveň užívat společné části, přičemž je omezen stejnými právy jiných vlastníků jednotek. Z tohoto ustanovení tak plyne právo vlastníka jednotky s bytem libovolně a výlučně nakládat.

Na základě všech shora uvedených skutečností soud shledal, že zákonná působnost společenství vlastníků je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům jednotlivých vlastníků. 

Z tohoto vyplývá, že rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, na takové rozhodnutí se hledí, jako by nebylo přijato. Taková rozhodnutí jsou označována jako nicotná (nulitní), nevyvolávají žádné právní následky, nikoho nezavazují.

Může společenství vlastníků jednotek omezit Airbnb?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Může společenství vlastníků jednotek omezit Airbnb?

Fenoménem v oblasti krátkodobého ubytovávání se v posledních letech stala služba Airbnb. Jedná se o službu, která vlastníkům umožňuje poskytovat své obytné prostory ke krátkodobému ubytovávání. Jaký je však právní režim této služby? Z ustanovení § 2235 odst. 2 občanského zákoníku plyne, že ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí, pokud pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům ke krátkodobému účelu. O nájem bytu se tedy nejedná. To potvrzuje i rozhodnutí Městského soudu v Praze č. j. 6 Af 20/2020-28. Dle tohoto rozhodnutí Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturuje potřebu bydlení, ale uspokojuje potřebu na ubytování, a proto je nutné ji klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku.

Jelikož forma krátkodobého ubytovávání zákonem nebyla dosud ve velké míře regulována, dává si zákonodárce za úkol vymezit určité zákonné minimální standardy, které by se vztahovaly na poskytovatele těchto služeb. O určitou formu regulace se již neúspěšně pokoušelo město Praha. V současné době zákonnou úpravu tohoto fenoménu připravuje vláda, a dokonce i Evropská Unie. Omezení práva poskytovat služby Airbnb však nemusí přijít pouze ze strany zákonodárce. Jak to bude v případě, kdy toto omezení přijde ze strany společenství vlastníků jednotek?

Opověď na tuto otázku nám nedávno přinesl Nejvyšší soud ve svém usnesení ve věci č. j. 26 Cdo 854/2022-209. Jednalo se o případ, kdy Nejvyšší soud posuzoval platnost ustanovení ve stanovách společenství vlastníků jednotek, které užívání jednotek k opakovanému krátkodobému pronájmu (kratšímu 3 měsíců), podmiňovalo souhlasem všech svých členů. V tomto případě se Nejvyšší soud musel zabývat otázkou působnosti SVJ, neboť bylo potřeba určit, zda SVJ může tímto způsobem vlastnické právo vlastníků jednotek omezit. Nejvyšší soud se vyjádřil, že v souladu s ustanovením § 1189 občanského zákoníku je působnost SVJ vymezena pouze na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku. Zásahy do práv vlastníků k jednotlivým bytům (jednotkám) jsou tedy nepřípustné. Projevuje se zde tedy dualistická koncepce vlastnictví bytové jednotky. Zaprvé má vlastník ve svém výlučném vlastnictví byt a v podílovém vlastnictví společné části domu a pozemku. Pokud tedy prostřednictvím stanov učinilo SVJ takové rozhodnutí, které vlastníkům zakázalo krátkodobě pronajímat své jednotky, pak se jedná o rozhodnutí, které přesahuje působnost SVJ a v takovém případě se na něj podle ustanovení § 245 občanského zákoníku hledí, jako by nebylo učiněno. Jedná se tedy o rozhodnutí, které je tzv. zdánlivé neboli nulitní.

Jiná situace by však nastala, pokud by vlastník v rámci krátkodobého ubytovávání porušoval své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Kupříkladu by neustálým stěhováním docházelo k rušení obvyklého klidu a pořádku v domě. V takovém případě by SVJ bylo oprávněno postupovat podle ustanovení § 1184 občanského zákoníku. Mohlo by tedy navrhnout soudu nucený prodej předmětné jednotky.

Jak na převod družstevního bytu?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Jak na převod družstevního bytu?

Jste vlastníkem družstevního bytu, resp. podílu a chcete jej převést? Nebo naopak přemýšlíte o tom, že si na sebe necháte družstevní podíl napsat? Tady je stručný návod, jak na to.

Co vlastně znamená ten družstevní byt?

Jedná se o byt v družstevním vlastnictví, nevlastní jej tedy fyzická osoba, ale družstvo a to jej pronajímá svým členům. Jedním ze specifik družstevního bytu je, že jej nelze prodat, protože není ve vlastnictví fyzické osoby, ale družstva. Možnost, jak tento byt přenechat někomu jinému je tedy jen taková, že dojde k převodu podílu v bytovém družstvu. Výhodou je skutečnost, že vzhledem k tomu, že se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí. 

Jak na koupi družstevního bytu, resp. podílu?

Převod lze realizovat prostřednictvím uzavření smlouvy o převodu členského podílu v bytovém družstvu. Před samotným převodem družstevního bytu by se zájemce měl seznámit zejména se stanovami bytového družstva a také s nájemní smlouvou pro družstevní byt. 

Samotná smlouva o převodu členského podílu by pak měla alespoň obsahovat:

  • Vymezení smluvních stran převodce a nabyvatele
  • Specifikaci družstevního podílu včetně bytového družstva a spojeného práva užívání družstevního bytu
  • Vymezení kupní ceny za družstevní podíl
  • Závazek koupě družstevního podílu
  • Místo a datum podpisu smlouvy
  • Podpis

Kromě smlouvy je k převodu družstevního podílu třeba také souhlas družstva, který by však měl být jen formalitou, pokud nabyvatel splňuje obecné podmínky pro to, aby se stal členem, které jsou určeny ve stanovách družstva. Bytové družstvo nemůže zakázat, omezit ani vyloučit převod družstevního podílu. Často se ve stanovách můžeme setkat s omezením převodu pouze na fyzickou osobu.

K převodu práv k družstevnímu bytu se vztahuje také poplatek za převod, jenž nemá určenou jednotnou sazbu a každé bytové družstvo si cenu určuje samo. Kromě toho je dobré si dát pozor na dluhy a nesplacenou anuitu, protože koupě družstevního bytu znamená i přechod dluhů převodce vůči bytovému družstvu. Již zmíněná anuita pak obvykle znamená splátku úvěru bytového družstva k výstavbě nebo rekonstrukci bytového domu. Družstvo tento úvěr splácí prostřednictvím svých členů, kteří postupně ve splátkách odvádějí stanovenou částku.

Dále je užitečné vědět, že k účinnosti smlouvy o převodu členského podílu dochází až k okamžiku jejího doručení družstvu, a ne k okamžiku jejího uzavření. Uzavřenou smlouvu je nutno družstvu předložit a nový nabyvatel pak jen uzavře s družstvem příslušnou nájemní smlouvu, čímž je převod hotový.