Vyúčtování služeb souvisejících s nájmem bytových prostorů

Nájemce platí pronajímateli vlastní nájemné a dále mu odvádí peníze za poskytované služby. Všichni nájemci by ovšem měli vědět, že pronajímatel má povinnosti poskytovat nájemci vyúčtování nákladů za služby. Pro případ, že pronajímatelé zanedbávají tuto povinnost, existuje možnost vymáhání smluvní pokuty za takové pochybení.

Co říká zákon?

Vztahy založené nájemní smlouvou bývají primárně regulovány občanským zákoníkem. Méně vchází ve známost, že specifičtější otázky jako je vyúčtování nákladů za služby v občanském zákoníku nenajdeme a musíme se obrátit na speciální zákon č. 67/213 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění zákona č. 104/2015 Sb.

O jaké služby se jedná?

Služby, na které zákon dopadá, jsou zejména dodávky tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávky vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

Vyúčtování a jeho doručení

Vyúčtování nákladů a záloh na jednotlivé služby za zúčtovací období by měl pronajímatel nájemci doručit nejdéle do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Pronajímatel musí uvést skutečnou výši nákladů na služby a rozčlenit je dle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmé a kontrolovatelná z hlediska způsobu a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Co když k doručení nedojde?

Pokud pronajímatel svou povinnost nedodrží, je povinen zaplatit nájemci pokutu, ledaže by splnění povinnosti ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat (kdyby byl např. nájemce v nemocnici) nebo k neplnění lhůty došlo kvůli zavinění nájemce (nájemce by si nevybíral poštu ve schránce). Výši pokuty pronajímatel musí dojednat alespoň se 2/3 nájemců v daném domě, případně o ní rozhodne družstvo nebo společenství vlastníků jednotek. Maximální výše pokuty je 50 Kč za každý započatý den, kdy pronajímatel nedoručí po lhůtě vyúčtování služeb. Pokud se pronajímatel nedohodne s nájemci, ani nerozhodne družstvo či společenství, výše pokuty je 50 Kč za každý den prodlení.

Jak postupovat?

Nájemce nemusí žádat pronajímatele o vyúčtování služeb, aby měl nárok na smluvní pokutu. Pronajímatel je povinen vyúčtování provést a seznámit s ním nájemce. Nárok na smluvní pokutu vzniká nájemci samotným uplynutím čtyřměsíční lhůty a výsledek vyúčtování, jako např. nedoplatek, nemá na nárok žádný vliv. Nehraje ani roli, jestli v důsledku nedodržení povinnosti pronajímatele vznikla nájemci škoda. Pokud ovšem škoda vznikne, nesmí výše pokuty být nižší, než je škoda, jež vznikla nájemci z důvodu neposkytnutí vyúčtování služeb.

Paušální platba

Částku za nájemné a částku za služby lze také sloučit do paušální platby. Taktéž lze platbu za služby ujednat jako paušál. V tomto případě není povinností pronajímatele poskytovat vyúčtování za služby. Pokud jde o nájem na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou, nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Pro tyto služby má pronajímatel vždy povinnost poskytnout vyúčtování.

Pomůžeme vám se v této složité problematice orientovat, a proto se nebojte nás kontaktovat. Poskytujeme právní poradenství spolu s právním zastoupením u soudu. Dlouhodobě též sledujeme legislativní vývoj a rozhodovací praxi soudů v této oblasti, kterou umíme využít k dosažení adekvátního odškodnění pro klienta.

 

Sledujte nás na
soc. sítích

Proč je důležité mít firemního právníka?

Každý laik zná klasické právnické profese, na které nejčastěji natrefí třeba v televizi – ať už ve zprávách, nebo v dobrodružných seriálech z kriminálního prostředí. Je snadné podlehnout dojmu, že jediná cesta, kterou se student právnické fakulty může po dostudování vydat, je advokát, státní zástupce, nebo soudce. Další profese ukotvené v obecném povědomí veřejnosti jsou ještě exekutor a notář. Ve skutečnosti množství studentů, které všechny tyto profese zaměstnají dohromady, tvoří maximálně 15 procent absolventů právnické fakulty. Co pak dělá ten zbytek? 

Kromě absolventů práva, kteří se rozhodli jít jinou cestou, než je právo, a kterých není zanedbatelné množství, většina absolventů dělá na ministerstvech, správních úřadech, policii a v různých jiných částech právního aparátu. I na místech, kde byste nepřepokládali, že bude potřebný právník, nějakého určitě potkáte. Koneckonců i na fakultě se učíme, že právo „prozařuje“ všemi oblastmi lidského života (ať to znamená cokoliv).

Firemní právník

Část trhu, na které se uplatňuje velké procento absolventů a kterou jsme zatím schválně nezmínili, je profese tzv. podnikového právníka. Tento termín je reliktem z doby socialismu a označuje právníky zaměstnané v státním podniku. Samozřejmě i dnes najdeme pracovní místa, na která termín podnikový právník naprosto sedí, například Česká pošta nebo Lesy ČR…. ale jelikož v dnešní době tvoří drtivou většinu zaměstnavatelů různé obchodní korporace, pojem „podnikový právník“ není tak docela výstižný a užívá se spíš „firemní právník“, „in-house právník“, nebo podobně – „in house council“. 

Služby firemního právníka

Zjednodušeně můžeme říct, že průměrný firemní právník se zabývá veškerou právní agendou, která se týká jeho zaměstnavatele a poskytuje služby jenom jemu, čím je obor a rozsah jeho práce striktně vymezený. Podle druhu zaměstnavatele se tedy může mít firemní právník zabývat velmi úzkou, nebo naopak velmi širokou právní agendou. I firmy s vlastními právníky často hledají z různých důvodů externí pomoc u advokátních kanceláří. Často se jedná o agendu, ve které nemůžou podnikoví právníci jednat sami, nebo s danou oblastí nemají zkušenosti, případně v obdobích, kdy je práce ve firmě tolik, že samotní by nápor nezvládli.

Odborníci na korporátní právo

Řešením pro malé i velké firmy, kterým se nevyplatí zaměstnávat vlastního firemního právníka je služba, kterou nabízí různé advokátní kanceláře včetně té naší. Naši advokáti se specializací na korporátní právo jsou firmám schopni poskytovat stejně dobré služby jako in-house právníci, ovšem nás nemusíte platit každý měsíc, jenom v době, kdy naše právní služby skutečně potřebujete. Ačkoliv to samozřejmé není pravidlem, advokáti s dlouholetou praxí často odvedou nejenom stejně dobrou práci jako firemní právníci, ale díky zkušenostem i práci lepší.

Firemní právník CIKR

Naše advokátní kancelář má na kontě dlouhodobou úspěšnou spolupráci s firmami různých velikostí a odborností a vždy se nám podařilo dotáhnout jejich agendu do úspěšného konce a k spokojenosti na obou stranách. Rádi vám pomůžeme i v případě, že vlastního právníka(y) máte, ale potřebujete právní oddělení z důvodu nečekané situace v určitém období posílit. Naší advokáti vám poradí v pracovním právu, obchodním právu, ve věci nemovitostí a realit a v dalších, které patří do jejich odbornosti, proto neváhejte nás kontaktovat.

 

Sledujte nás na
soc. sítích

Právo na stejnou životní úroveň

Obecně je rozšířeno povědomí o výživném jednoho z partnerů. Nelze ovšem zapomínat ani na další možnost dorovnání životní úrovně manželů formou příspěvku na potřeby života rodiny. Na co máte právo vymahatelné u soudu, vám dá odpověď tento článek.

Péče o rodinu

Manželé jsou si v manželství rovni a tento vztah je založený na vzájemné solidaritě a pomoci. Oba manželé musí přispívat na potřeby života rodiny tak, aby životní úroveň všech členů rodiny byla srovnatelná. Toto pravidlo platí, přinejmenším dokud spolu manželé žijí v rodinné domácnosti. Takto přispívat jsou povinni podle svých majetkových poměrů, schopností a možností. Důležité je, že poskytování majetkových plnění má stejný význam jako osobní péče o rodinu. Pokud tedy jeden manžel chodí do práce a druhý manžel se pouze stará o děti a domácnost, stále mohou oba solidárně přispívat rodině, aniž by jeden z manželů mohl tomu druhému něco vyčítat.

Příspěvky rodině

Z platu prvního manžela hradí manželé potřeby života rodiny (např. náklady na bydlení rodiny, na nákup potravin a jiného zboží, na provoz společného auta, na zdravotní péči). Druhý manžel zase uspokojuje potřeby rodiny v osobní rovině péčí o rodinu (např. vedením domácnosti, péčí o čistotu domácnosti, přípravou jídel, starostí o děti). Tyto příspěvky rodině jsou si tedy rovny. Ve většině rodin budou oba manželé přispívat jak penězi, tak osobní péčí. Poměr těchto příspěvků manželů může být významně vychýlen, např. když jeden z manželů odmítá finančně i osobně přispívat na potřeby života rodiny. V takovém případě má druhý manžel právo podat žalobu, kterou se bude u soudu domáhat povinnosti, aby první manžel hradil příspěvek na náklady rodiny a to i zpětně.

Výživné manželů

Dalším nástrojem práva chránícím rovnost manželů je výživné manželů. Vyživovací povinnost mezi manžely trvá od uzavření sňatku až do jeho rozvodu a má přednost před vyživovací povinností dětí i rodičů. Vyživovací povinnosti manželů tedy nastoupí například v situaci, kdy dítě živí na základě své vyživovací povinnosti rodiče a toto dítě uzavře manželství. Rodiče již nejsou nadále povinni dítě živit. Manželé mají právo na stejnou hmotnou a kulturní úroveň. Pokud jeden z manželů není schopen zajišťovat své potřeby či jsou tyto potřeby zajišťovány u manželů v rozdílné míře, má druhý manžel právo požadovat výživné. Tohoto osobního práva se manžel může domáhat i žalobou u soudu.

Vyplacení vyžívného

Oproti výše uvedenému případu příspěvku na potřeby života rodiny není pro samotný nárok žalovat rozhodující, zda spolu manželé žijí v rodinné domácnosti či nikoli a výživné manžela není možno přiznat zpětně, ale až od podání žaloby. Výživné se obvykle platí v pravidelných měsíčních dávkách splatných dopředu. Ovšem oprávněný a povinný se mohou dohodnout i na jednorázovém splacení.

Zatajení příjmů

Je otázkou co dělat, když komunikace s manželem vázne a nejste si jisti, zda vás manžel chce ošidit o svou životní úroveň či nikoli. Manžel tedy odmítá sdělit údaje, které druhý manžel potřebuje k posouzení toho, zda je jeho životní úroveň nižší. Typicky tedy zatajuje své příjmy, majetek aktuální i stávající pracovní, studijní a podobné činnosti či dluhy. Pro fungování manželství je nutné, aby na sebe manželé brali ohled. Pokud tohoto ohledu nejsou schopni a informace mezi nimi neproběhne, dává jim zákon výslovné právo, aby jim druhý manžel tyto údaje sdělil. Pokud tak neučiní, je možno podat žalobu na povinnost údaje sdělit.

Ve všech případech doporučujeme obrátit se s posouzením vaší situace a návrhem případného řešení soudního či mimosoudního řešení na advokáta, který je schopen zohlednit i jemné nuance rodinného práva, které pro stručnost nebylo možno v tomto článku zmínit. Proto neváhejte a kontaktujte nás.

Sledujte nás na
soc. sítích

Rozhovor na téma koronavirus a trestní odpovědnost | Snídaně s Novou

V České republice byl dne 12. března 2020 vyhlášen nouzový stav v souvislosti s celosvětovou pandemií COVID-19. Jaké byly následky stavu nouze a jaké případy zaznamenala naše advokátní kancelář? Poslechněte si rozhovor s JUDr. Pavlem Kiršnerem, LL.M., advokátem v pořadu Snídaně s Novou.

Potřebujete pomoci s nárokem na odškodnění –> klikněte zde

 

Sledujte nás na
soc. sítích

Stali jsme se generálním partnerem Rugby Club Sparta Praha

Stali jsme se generálním partnerem klíčového klubu českého ragby. Pro příští 4 roky došlo ke spojení Advokátní kancelář Ciprýn & Kiršner a Rugby Club Sparta Praha.

Naše advokátní kancelář se dlouhodobě zaměřuje na podporu sportu a rozvíjí tím svoje působení v oblasti sportovního práva.

Vyjádření partnerů

Mgr. Štěpán Ciprýn

„Jsme velice hrdí, že se stala naše kancelář generálním partnerem Rugby Club Sparta Praha. Moc si toho vážíme a jsme přesvědčeni, že společně můžeme Rugby Club Sparta Praha posouvat výš a to nejen na sportovním poli,“ sděluje Ciprýn.

Ing. Miloš Sluš

„Rugby Club Sparta Praha je fenomén, který v České republice nemá obdoby. Jedná se o nejúspěšnější klub v České republice, který má celkem 2 mistrovské tituly během 3 let a prohrál 1 zápas za 3 poslední roky. Těšíme, že za podpory našeho generálního partnera přidáme další tituly,“ sděluje prezident Ing. Miloš Sluš.

Závěrem všichni společně dodávají, že pevně doufají, že odstartovala dlouhodobá a stabilní spolupráce se špičkami svých oborů.

Podívejte se na další reference našich spokojených klientů a kontaktuje nás pro více informací ohledně generálního partnerství.

Sledujte nás na
soc. sítích

Napsali jsme pro pravniprostor.cz

25.04.2020 Zrušením opatření vydaných Ministerstvem zdravotnictví soud potvrdil právo na náhradu škody

26.03.2020 Náhrada mzdy zaměstnancům podle méně používaných norem zákoníku práce

23.03.2020 Vyšší moc a smluvní odpovědnost za škodu mezi podnikateli

19.03.2020 Náhrada škody podle krizového zákona

25.11.2019 Vražda novorozeného dítěte matkou

18.11.2019 Náhradní mateřství v českém právu

12.09.2018 Odpovědnost za úrazy při sportu

31.08.2018 Pracovní úraz a jeho odškodnění

09.08.2018 Dva instituty dědického práva prakticky – dědická smlouva a odkaz

18.07.2018 Založení společnosti s ručením omezeným – jak postupovat?

14.06.2018 Vydědění

23.10.2017 Novela stavebního zákona – stavební řízení koordinovaně, rychleji a efektivněji

17.10.2017 Mediace: představení a výhody

09.10.2017 Na co si dát pozor při nákupu nemovitosti?

03.10.2017 Na co si dát pozor při podpisu nájemní smlouvy?

29.09.2017 Oddlužení ve světle novel insolvenčního zákona

20.09.2017 Práva cestujících

13.09.2017 Sousedské spory

Sledujte nás na
soc. sítích

Vydržení

V rámci dědického řízení po mamince jsme zjistili, že jeden z pozemků, který fakticky užíváme, není předmětem pozůstalosti, ale stále patří sousedům, kteří se však s maminkou před více jak 40 lety domluvili na tom, že jí pozemky přenechají, protože na něm odjakživa naše rodina pase dobytek, neboť máme rozsáhlé hospodářství. Paní notářka nám řekla, že můžeme pozemek tzv. vydržet. Co to znamená a je to vůbec možné?

Václav A., Lipová

Držbu lze obecně definovat jako právní nabytí věci, v tomto případě věci nemovité – pozemku. Principem je, že vlastník tuto věc užívá po určitou dobu v dobré víře, že je jeho vlastní. Pokud je dosaženo určité doby, po kterou držba trvá, může držitel věc tzv. vydržet a tento fakt je jedním z nabývacích titulů, na základě kterých provede katastr vklad vlastnických práv k nemovitosti ve prospěch držitele.

Institut vydržení je upraven v občanském zákoníku. Pro převod vlastnických práv k nemovitosti – pozemku (u staveb zapsaných v katastru nemovitostí se s vydržením již setkat nemůžeme na držitele je třeba), aby se jednalo o tzv. pravou, poctivou a nepřerušovanou držbu, což znamená, aby držitel užíval nemovitost v dobré víře, že je jeho, měl poctivý úmysl a také, aby držba byla po dobu trvání držby ničím nepřerušena. Pro nemovitosti je tato lhůta stanovena na 10 let.

Je tu ale také tzv. mimořádné vydržení. K mimořádnému vydržení dojde v případě, že držba trvá dvojnásobně dlouhou dobu. U nemovitostí tedy minimálně 20 let. Při takto dlouhém trvání držby není třeba, aby byl prokazován právní důvod, na kterém se držba zakládá. Pokud se samozřejmě prokáže, že držba byla uskutečněna nepoctivým úmyslem, platnou se nestává.

Jak byste tedy měli postupovat?

Pokud sousedi nebudou ctít dohodu, kterou s Vaší maminkou kdysi uzavřeli, můžete se obrátit na soud s žalobou na určení vlastnictví vydržením. V rámci žalobního návrhu budete muset jako důkaz předložit doklady a důkazy potvrzující délku trvání držby nemovitosti, čímž mohou být dobové fotografie či výpovědi sousedů a nějaký důkaz prokazující dobrou víru, přičemž to je věc zcela individuální. Soudy si v mnohých případech vyžádají také stanovisko úřadu, na jehož území se nemovitost nachází. Pokud soud Vaši žalobu nezamítne, ale určí, že Vaše maminka skutečným vlastníkem pozemku má držitel téměř vyhráno a nezbývá nic jiného než faktický stav reflektovat prostřednictvím návrhu na vklad na katastr nemovitostí.

Proces vydržení lze považovat za poměrně složitý, proto než se pustíte do složitého prokazování a sepisování žalob, nelze než doporučit, abyste vyhledali právní pomoc a vše důkladně prokonzultovali, obraťte se tedy na nás, na Advokátní kancelář CIKR, specialistu v oblasti dědického práva.

Sledujte nás na
soc. sítích

Výměnek – převod nemovitosti na osobu blízkou

Vlastním rodinný domek s velkou zahradou a sadem s ovocnými stromy. O pozemek jsme se celý život starali s manželem, ale ten před několika lety zemřel, a mě samotnou práce nyní velice zmáhá, protože už taky nejsem nejmladší. O dům nyní projevila zájem naše nejmladší dcera se svou rodinou. Ráda bych jí dům i s pozemky přenechala, ale nechci se na stáří stěhovat a chci dožít tam kde jsem. Také bych si ráda zajistila, že se o mne ve stáří někdo postará, až to sama nebudu zvládat. Sousedka říkala, že by pro mne bylo ideální zřídit výměnek. To slovo znám, ale nevím, co vše může být jeho náplní. Můžete mi k tomuto institutu sdělit nějaké bližší informace? A myslíte si, že by bylo jeho zřízení v mé situaci vhodné?

Alice O., Opočno

Výměnek, dříve znám jako tzv. vejminek, je občanskoprávní institut, který má u nás dlouholetou tradici, na nějakou dobu však z právního řádu zmizel a znovu zaveden byl až zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákonník. Nejste tak jistě sama, když přesně nevíte, co si pod tímto pojmem představit. Pojďme se s ním tedy nejprve obecně seznámit, a poté si říct, zda by byl pro Vás vhodným řešením.

Výměnek je v občanském zákoníku zařazen mezi závazky ze zaopatřovacích smluv a jeho právní úpravu najdeme v § 2707 až § 2715. Zákon stanoví, že na základě smlouvy o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Osoba oprávněná z výměnku se označuje jako výměnkář. Osoba, která má z důvodu nabytí vlastnického práva k nemovitosti povinnost zaopatřovat výměnkáře, se nazývá osoba zavázaná z výměnku.

Pokud jde o obsah výměnku, je jím soubor plnění, která výměnkáři poskytuje osoba zavázaná z výměnku. Může se jednat o plnění různé povahy. Obsahem může být plnění peněžité i naturální (např. část úrody), právo užívací i požívací. Plnění může mít podobu služebnosti doživotního užívání či důchodových dávek. Výměnek lze zřídit jak na dobu určitou, tak také doživotně. Výměnek má povahu čistě osobní, práva z něj proto není možné postoupit  jiné osobě a nelze jej dědit. Je také třeba výměnek odlišit od služebnosti bytu – výměnek je institut širší, vedle práva oprávněného nemovitost užívat může obsahovat i řadu jiných oprávnění.

Zákon nepředepisuje formu, v jaké lze smlouvu o výměnku uzavřít. Z toho vyplývá, že tuto smlouvu lze uzavřít i ústně. To však neplatí ve všech případech, písemná forma je vyžadována například při převádění nemovitosti či při zřízení služebnosti užívání na dobu delší 5 let. Obecně je  navíc možné říct, že je vždy bezpečnější uzavřít smlouvu v písemné formě, a to i v případech, kdy ji zákon výslovně nevyžaduje. Předejdete tak případnému budoucímu dohadování a listinu můžete použít jako důkazní prostředek, pokud by nastaly problémy.

V případě, že je smlouvou o výměnku zřízena služebnost nebo reálné břemeno (tedy dojde ke zřízení práva věcného), je vyžadována písemná forma smlouvy a je potřeba zápisu do katastru nemovitostí. To slouží na ochranu práv výměnkáře.

Jednou z velkých výhod zřízení výměnku je skutečnost, že dle občanského zákoníku (§ 2709) má osoba zavázaná z výměnku povinnost k nezbytným pomocným úkonům výměnkáři v nemoci, při úrazu nebo jiné nouzi, a to i v případě, že tak nebylo ve smlouvě ujednáno. Nejde však o povinnost absolutní, lze se jí zprostit zprostředkováním umístění výměnkáře ve zdravotnickém zařízení. Dle § 2711 má při zkáze stavby, v níž bylo výměnkáři vyhrazeno obydlí, osoba zavázaná z výměnku  povinnost opatřit výměnkáři na vlastní náklad vhodné náhradní bydlení. Tyto povinnosti mají sloužit z zajištění řádné péče o výměnkáře ve stáří.

Vzhledem ke všemu výše uvedenému lze mít na základě Vámi popsaných okolností za to, že by pro Vás bylo zřízení výměnku skutečně ideálním řešením. Nejlepší bude, kontaktujete-li se na právníka, který Vám připraví smlouvu dle Vašich konkrétních potřeb v oblasti stavebního práva nemovitosti přímo na míru.

Sledujte nás na
soc. sítích