Jak se bránit proti neoprávněné výpovědi z nájmu?

Právní úpravu nájmu nalezneme v občanském zákoníku (dále jen „OZ“), je zde obsažena úprava nájmu bytu i prostoru sloužícího podnikání. U obou případů je možné napadat oprávněnost výpovědi podáním návrhu na přezkoumání oprávnění výpovědi k příslušnému soudu, kde se dotčená strana bude domáhat vyslovení toho, že je výpověď neoprávněná.

Výklad pojmu oprávněnost výpovědi je v judikatuře Nejvyššího soudu do jisté míry dvojaký. Judikatura NS zásadně chápe oprávněnost výpovědi poměrně úzce jako důvodnost, na druhou stranu NS připouští, že vyjdou-li najevo důvody neplatnosti nebo zdánlivosti dané výpovědi, je třeba výpověď shledat v širším smyslu jako neoprávněnou a žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět.

Neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu a obrana proti takové výpovědi 

Nájem bytu lze pronajímatelem vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, které jsou vymezeny v ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 OZ, popř. ještě v ustanovení § 2291 OZ. Pokud pronajímatel dá nájemci výpověď z jiného důvodu, jedná se o výpověď neoprávněnou. 

Nájemce může proti neoprávněné výpovědi podat pronajímateli námitky podle ustanovení § 2286 odst. 2 OZ a dále může podat žalobu na neoprávněnost výpovědi k soudu. Podání žaloby je nutné učinit ve dvouměsíční propadné lhůtě, protože po jejím uplynutí právo nájemce na podání žaloby zaniká a nájemce se pak již nemůže určení neoprávněnosti, co do přezkumu výpovědního důvodu, nijak domoci.

Neoprávněnost výpovědi z nájmu prostor sloužícího podnikání a obrana proti takové výpovědi 

Nájem prostoru sloužícího podnikání je komplikovanější, protože je zde možné smluvně sjednat výpovědní důvody pro obě smluvní strany, včetně možnost výpovědi bez udání důvodů. Samotný přezkum oprávněnosti má pak přísnější pravidla, která musí být dodržena, a to nutnost podání vůči druhé smluvní straně námitky proti výpovědi.

V tomto případě má vypovídaná strana (nájemce nebo pronajímatel) právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Tyto námitky musí mít písemnou formu a musí být adresovány druhé straně. Pokud by takovéto námitky nebyly vzneseny včas, zaniká i právo na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.

Vypovídaná strana má právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, pokud do jednoho měsíce ode dne doručení námitek nevezme vypovídající strana svou výpověď zpět, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

Žaloba na neoprávněnost výpovědi 

Jak je uvedeno již výše, předmětem řízení zahájeného na základě žaloby na neoprávněnost výpovědi je podle Nejvyššího soudu především zkontrolování důvodnosti výpovědi. Určitou výhodou této zvláštní žaloby je, že se nejedná o žalobu určovací ve smyslu ustanovení § 80 občanského soudního řádu a není zde tedy nutné prokazovat naléhavý právní zájem. 

Shledá-li soud, že proklamovaný výpovědní důvod nebyl naplněn, vyhoví žalobě a rozhodne, že výpověď je neoprávněná, pokud tak neshledá, tak žalobu zamítne.