Jak postupovat, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti?

Vlastníte pozemek nebo dům, ale v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsán někdo jiný? Popřípadě jste zapsáni jako vlastníci správně, ale katastr nemovitostí obsahuje údaj o věcném břemeni k Vaší nemovitosti, které ve skutečnosti neexistuje? Na následujících řádcích si představíme, v čem tkví nebezpečí takových situací, a jak docílit toho, aby informace uvedené v katastru nemovitostí byly v souladu se skutečným právním stavem.

Nebezpečí takových nesouladných situací, kdy je například vlastnické právo v katastru nemovitostí zapsáno ve prospěch osoby, která vlastníkem není, spočívá pro skutečného vlastníka v tzv. principu materiální publicity, o který se katastr nemovitostí opírá. Princip materiální publicity, je zakotven v ustanovení § 980 občanského zákoníku, a stanovuje následující: „je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“ Tento princip chrání právní jistotu a dobrou víru třetích osob v to, že co je napsáno v katastru nemovitostí platí, a to na úkor ochrany skutečného stavu věcí.

To znamená, že pokud by byl například v katastru nemovitostí u vašeho pozemku zapsán jako vlastník jeho vlastník původní, který Vám jej prodal, a tento by daný pozemek převedl na jinou třetí osobu, tak přestože by po právní stránce nebyl k takovému převodu oprávněný a vlastnické právo by na třetí osobu přejít nemělo, bude zde upřednostněna ochrana dobré víry třetí osoby, která věřila zápisu v katastru nemovitostí, a tedy, že původní vlastník je k převodu oprávněn. Aplikovala by se zde pravidla o nabytí vlastnického práva od neoprávněného a Vy byste mohli v nejzazším případě o daný pozemek zcela přijít.

Tento princip je však v zákoně formulován jako vyvratitelná domněnka, což znamená, že je možné se od něj odklonit, je-li prokázáno, že to co bylo zapsáno, v daném případě v souladu se skutečností není. Soulad si však musí každá oprávněná osoba ohlídat sama.

Nyní k řešení této situace a objasnění, jak v takových chvílích postupovat. První možností je mimosoudní dohoda a na ni navazující sepsání souhlasného prohlášení. Tento postup je ideální, pokud mezi dotčenými osobami panuje shoda na tom, komu náleží právo k dané nemovitosti a zápis v katastru tomu neodpovídá. S osobou, která je zde takto nesprávně uvedena se lze dohodnout na sepsání souhlasného prohlášení, ve kterém tato osoba například potvrdí, že skutečným vlastníkem není, a že tímto jste Vy. Toto souhlasné prohlášení pak můžete zaslat na příslušný katastrální úřad společně s návrhem na vklad vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. 

Pokud je však sporným, zda je údaj zapsaný v katastru nemovitostní zapsán po právu nebo ne, tedy v případě, že například, jak Vy tak osoba zapsaná tvrdíte, že jste skutečnými vlastníky, je správným řešením podání žaloby na určení práva k soudu. Zároveň s žalobou, popřípadě to lze i předtím než bude podána, je důležité, abyste na katastrální úřad podali také žádost na zápis poznámky spornosti. Poznámka spornosti vyznačující, že ve věci probíhá řízení o určení oprávněného, bude viditelná pro každého, kdo by do katastru nemovitostí nahlédl, a třetí osoby tak nebudou moct být v dobré víře, že stav zapsaný v katastru odpovídá skutečnosti. 

Jedním z předpokladů úspěchu určovací žaloby je mimo prokázání vlastnického popřípadě jiného věcného práva i prokázání naléhavého právního zájmu k určení, zda tu právo je či není a komu náleží. Nejvyšší soud zde dovodil, že ve věcech existence rozporů ve vlastnických vztazích je tento naléhavý právní zájem dán vždy, přesto je však důležité jej v žalobě tvrdit a prokázat, protože jako takový není presumován. 

Pokud byste potřebovali jakoukoli právní asistenci týkající se katastru nemovitostí, neváhejte se na nás obrátit.