Co je to služebnost a jak ji zřídit?

Právo brát ze sousedovy studny vodu nebo používat cestu vedoucí přes jeho pozemek. Toto jsou příklady služebností, které si můžete zřídit. Jak však služebnosti vnímá právo, jaké mají právní účinky, k čemu mohou být dobré a jak je lze zřídit? Na všechny tyto otázky se pokusíme si na následujících řádcích odpovědět.

Služebnosti jsou ve svém základu upraveny v občanském zákoníku a systémově se řadí mezi věcná práva k věcem cizím. Služebnost bychom mohli definovat jako povinnost vlastníka, aby strpěl určitou činnost, kterou do jeho vlastnického práva zasahuje oprávněný ze služebnosti nebo, aby se ve prospěch oprávněného zdržel určité činnosti, kterou by jinak jako vlastník vykonávat mohl. Příkladem může být například, že strpím, že můj soused oprávněný ze služebnosti bude používat cestu vedoucí před můj pozemek nebo že oplocení svého pozemku již nebudu dále zvyšovat.

Ve své podstatě jde o druh omezení vlastnického práva, na které však právo hledí jako na oprávněné. Služebnosti, spolu s reálnými břemeny můžeme zařadit do tzv. věcných břemen. Reálná břemena jsou v jádru služebnostem velmi podobná, také omezují vlastnické právo. Zde však nejde o pasivní strpění nebo zdržení se, ale jde o aktivní konání nějaké činnosti, tedy například, že své rodiče nechám bydlet v domě, který mi převedli do vlastnictví, a budu jim zajišťovat potřebnou péči ve stáří.

Možná si teď říkáte, k čemu jsou služebnosti vlastně dobré? Vždyť s někým můžete jednoduše uzavřít smlouvu o tom, že například máte právo na odběr vody z jeho studny. Mezi jednoduchou smlouvou a služebností je však rozdíl, i když obsahově mohou být totožné. Zatímco smlouva platí pouze mezi jejími smluvními stranami, služebnost, neboť jde o věcné právo, je platná vůči všem. Prakticky to znamená, že kdyby se například váš soused rozhodl svůj pozemek i se studnou prodat, museli byste v případě klasické smlouvy znovu začít vyjednávat s novým sousedem a uzavírat s ním novou smlouvu. V případě služebnosti by však tato platila bez ohledu na to, kdo by se stal novým vlastníkem. Tento nový vlastník by si totiž danou nemovitost kupoval již s vědomím, že je zatížena služebností. 

Jak již vyplývá z toho, co jsme si řekli, služebností existuje více druhů, a služebnosti se také vnitřně dělí na služebnosti osobní a pozemkové, podle toho, zda jsou vázány na konkrétní osobu nebo konkrétní pozemek. Občanský zákoník sám uvádí tyto služebnosti: 

– služebnost inženýrské sítě

– užívací právo

– opora cizí stavby

– požívací právo

– právo na svod dešťové vody

– služebnost bytu

– služebnost stezky, průhonu a cesty

– právo pastvy

Je však možné si zřídit i jiné služebnosti než ty, které jsou uvedeny v zákoně. Nesmí však být v rozporu se zákonem, dobrými mravy a veřejným pořádkem.

Služebnost může vzniknout více způsoby, a to například ze zákona, rozhodnutím orgánu veřejné moci, pořízením pro případ smrti nebo vydržením. Nejčastější způsob jejího vzniku je však smlouva o zřízení služebnosti.

Tato smlouva by měla obsahovat identifikaci smluvních stran, přesné vymezení pozemku, pro který vzniká, jde-li o pozemkovou služebnost, práva a povinnosti smluvních stran, které zřízením služebnosti osobám vzniknou, a to se všemi specifikacemi. Smlouva však může obsahovat také jiná ujednání, např. o úplatnosti či bezplatnosti. 

Samotná služebnost však vzniká až okamžikem jejího vkladu do katastru nemovitostí nebo jiného veřejného seznamu. Bude tedy potřeba vypracovat a podat vedle smlouvy také návrh na vklad do katastru nemovitostí. K zapsání musí dojít z toho důvodu, aby se služebnost opravdu stala „veřejnou“ a zavazovala všechny, nejen smluvní strany samotné.

V případě, že byste potřebovali asistenci se zřízením služebnosti, věcného břemene nebo měli jakékoli související otázky, neváhejte se obrátit na odborníky z naší advokátní kanceláře.