Dne 1. 7. 2023 nabývá účinnosti zcela nový stavební zákon, který byl vypracováván již od roku 2018. Přestože se většiny lidí tento nový stavební zákon fakticky dotkne kvůli svému přechodnému období až 1. 7. 2024, přinášíme Vám informace o několika zásadních změnách v procesu povolování černých staveb, pro Vaše posouzení možností legalizace těchto staveb.

Ačkoliv nový stavební zákon přináší mnoho nového s cílem usnadnit výstavbu stavebníkům a digitalizovat celý proces, stavební zákon též výrazně omezuje možnosti dodatečného povolování staveb, které vznikly bez patřičného povolení, či v rozporu s tímto povolením. První zásadní změnou na úseku černých staveb je nový institut stavebního zákona, tzv. „maximální doba stavby“. Stavební zákon si klade za cíl též zneškodnit problém s rozestavěností staveb, a to tak, že k samotnému stavebnímu povolení se nově váže lhůta v délce deseti let ode dne platnosti stavebního povolení. Pokud stavební záměr nebude v této době dokončen (oproti předchozí úpravě stačilo výstavbu ve lhůtě 2 let zahájit), je možné prodloužení této lhůty, avšak toto prodloužení je podmíněno novému posuzování stavebního záměru podle podmínek v době tohoto prodloužení. Je tedy možné, že u stavebního záměru, který nebyl po dobu deseti let dokončen, nebude možné kvůli např. novému územnímu plánu, stavební uzávěře, či změně stavebních předpisů prodloužit lhůtu pro jeho dokončení, a tedy se ze stavebního záměru stane černá stavba.

Kromě nového důvodu černé stavby specifikovaného výše, i samotné podmínky dodatečného povolování černých staveb se výrazně mění. Změnu sebou přináší změna běžných povolovacích procesů stavebních záměrů, která se u černých staveb uplatní obdobně. Tedy i osoby, které zhotovily svoji stavbu tzv. „na černo“, budou benefitovat z této nové, jednodušší úpravy. Jednodušším se tento proces stává zejména integrací původního stavebního a územního povolení do jednoho řízení, a dále povinností stavebních úřadů z vlastní činnosti opatřovat závazná stanoviska dotčených orgánů na úseku jednotlivých chráněných zájmů, jako například v oblasti ochrany přírody a krajiny, ochrany lesa či požární bezpečnosti.

Nový stavební zákon však s sebou přináší nové podmínky, za kterých černou stavbu dodatečně povolit nelze. Nově lze černá stavba dodatečně povolit pouze za předpokladu, že stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiných právních předpisů, nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a v poslední řadě stavebník uhradil pokutu za přestupek za to, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, pokud byla uložena.

Pokud tedy stavební záměr nesplňuje například odstupové vzdálenosti od okolních staveb, nedisponuje dostatečným počtem parkovacích stání, či ke stavebnímu záměru nevede zpevněná přístupová komunikace, nelze tento stavební záměr dodatečně povolit. Z tohoto ustanovení však existuje výjimka, kterou představuje souhlas ostatních účastníků řízení (zejména sousedů). Pokud účastníci dají svůj souhlas s tímto stavebním záměrem, považuje se tento požadavek za splněný. Souhlas je však možno až do vydání stavebního povolení ze strany účastníka řízení odvolat.

Původně záměr nového stavebního zákona obsahoval jako jednu z podmínek dodatečného povolení stavby též dobrou víru stavebníka. Posuzování dobré víry stavebníka by však výrazně snížilo možnosti stavebníků pro dodatečné povolení staveb, když by stavebníci museli prokazovat, že měli důvodně za to, že jejich stavba buďto úřední povolení nevyžaduje, nebo že jejich stavební záměr je v souladu s vydaným rozhodnutím. Od tohoto požadavku však bylo upuštěno, avšak není vyloučeno, že nový stavební zákon neprojde v této oblasti v následujícím roce dalšími změnami.

Je tedy nyní na samotných vlastnících, zdali sami upozorní na svoji černou stavbu stavební úřad a pokusí se ji legalizovat podle staré, do 1. 7. 2024 účinné úpravy, kdy je možné dodatečné povolení záměru i s rozhodnutím o výjimce z obecných požadavků na výstavbu, nebo zdali vyčkají, co prakticky přinese dne 1. 7. 2024 nový stavební zákon.