Čeho se vyvarovat při podpisu nájemní smlouvy?

Nájemní smlouva patří mezi nejpoužívanější smluvní typy, neboť kromě jiného zajišťuje uspokojování bytových potřeb. Nájem domu a bytu upravuje občanský zákoník ve zvláštním pododdíle, pro nějž platí některá zvláštní pravidla chránící nájemce (k tomu níže srov. zakázaná ustanovení v nájemní smlouvě). Přestože je nájemci prostřednictvím těchto pravidel poskytována značná ochrana, měl by při uzavírání nájemní smlouvy věnovat zvýšenou pozornost některým jejím ujednáním.

Forma smlouvy

Občanský zákoník stanoví pro nájemní smlouvu obligatorní písemnou formu. Jak však postupovat v situaci, kdy byla nájemní smlouva sjednána ústně? Nájemní smlouva bude v tomto případě relativně neplatná, přičemž její neplatnost pro nedostatek formy může namítat pouze nájemce, pronajímateli je toto právo zákonem výslovně odepřeno. Nájemce musí brát při namítání neplatnosti v potaz ustanovení § 582 odst. 2 občanského zákoníku, které stanoví obecná pravidla ohledně nedodržení zákonem předepsané formy právního jednání. Jestliže stanoví, že namítat nedostatek formy nelze, pokud již bylo plněno, vyplývá z toho, že pokud již nájemce zaplatil nájemné, nemůže se neplatnosti smlouvy pro vadu formy dovolat. Zhojení neplatného právního jednání pak nastane, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, neboť tím se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Obecně k náležitostem nájemní smlouvy

Nájemní smlouva by měla obsahovat obecné náležitosti právního jednání, zejm. řádné označení smluvních stran a přesné vymezení předmětu smlouvy (tj. pronajímané nemovitosti včetně jejího příslušenství). Důležité je neopomenout ujednání výše nájemného a ostatních úhrad poskytovaných za plnění v souvislosti s užíváním bytu (viz níže). Vhodné je sjednat si přesně den odevzdání bytu, jinak platí, že k odevzdání bytu dojde první den měsíce následujícího po dni, kdy nájemní smlouva nabyla účinnosti. Smluvní strany by rovněž měly věnovat pozornost ujednání o povinné údržbě (tj. jakou údržbu je nájemce povinen provádět), protože není-li ujednáno jinak, nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu. Nájemce by si měl rovněž zkontrolovat, zda si pronajímatel v nájemní smlouvě nevyhradil souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. V tom případě by nájemce mohl do své domácnosti přijímat pouze osoby blízké, jiné osoby pouze v případech hodných zvláštního zřetele. Ještě před podpisem smlouvy by si pak měl nájemce ověřit, zda je pronajímatel skutečným a výlučným vlastníkem nemovitosti, což se dá zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí.

Výše nájemného a jiných úhrad

Ustanovení § 2246 OZ vyžaduje po smluvních stranách, aby si sjednaly nájemné pevnou částkou, přičemž se uplatní domněnka, že výše nájemného se sjednává za jeden kalendářní měsíc. Absence ujednání konkrétní částky znamená, že nájemce má povinnost platit nájemné ve výši obvyklé. Smluvním stranám lze proto jednoznačně doporučit, aby si sjednaly přesnou výši nájemného, v opačném případě totiž ponechávají výši nájemného na okolnostech, které nemohou ovlivnit. Zajímat by se měl nájemce dále o to, zda nájemní smlouva obsahuje ujednání o každoročním zvyšování nájemného nebo zda je naopak takový postup výslovně vyloučen. Rovněž by si strany měly ujednat podrobnosti týkající se úhrady plateb za služby spojené s užíváním bytu. Schází-li ujednání, které služby je pronajímatel povinen poskytovat, uplatní se domněnka, že pronajímatel zajistí pouze služby nezbytné (mezi ně patří např. dodávky vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu apod.). Kromě výše uvedených plateb může pronajímatel požadovat po nájemci rovněž složení peněžité jistoty. Ta nesmí po novele občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) nově překročit trojnásobek měsíčního nájemného.

Zakázaná ustanovení v nájemní smlouvě

Nájemci přisuzuje občanský zákoník postavení slabší smluvní strany. Tuto skutečnost lze usuzovat z ust. § 2235 OZ, které zakazuje ujednání zkracující nájemcova práva, a z ust. § 2239 OZ, které zakazuje smluvní ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (k tomu srov. § 1813 zabývající se ochranou spotřebitele). Zakázána tak budou v prvé řadě ujednání krátící nájemcova zákonná práva, např. ujednání o kratší než zákonem stanovené výpovědní době, ujednání zakazující nájemci přijímat ve své domácnosti návštěvy apod. Dále se nebude přihlížet k ujednáním zjevně nepřiměřených povinností nájemce. Na rozdíl od poměrně vyčerpávajícího výčtu nepřiměřených ujednání v oblasti ochrany spotřebitele občanský zákoník zmiňuje v oblasti ochrany nájemce jako nepřiměřené ujednání pouze smluvní pokutu. Jaká další jednání jsou tedy vůči nájemci zjevně nepřiměřená? Za nepřiměřené bude považováno sjednání takové povinnosti nájemce, která nevychází z dispozitivních ustanovení občanského zákoníku mimo pododdíl o nájmu domu a bytu, a dále ujednání, které není v souladu s kogentní právní úpravou mimo tento pododdíl a je sjednáno v nájemcův neprospěch.[1] K tomu je třeba poznamenat, že zakázána je pouze zjevná nepřiměřenost, nepřiměřenost běžnou zákon připouští. Z toho lze dovodit, že záleží na posouzení okolností jednotlivého případu, zda se bude jednat o zdánlivé smluvní ujednání či nikoliv.

Určení doby nájmu

Důležitou otázkou s ohledem na trvání nájemního vztahu a jeho výpověď je určení doby nájmu. Je-li nájemní vztah sjednán na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět nájem bez uvedení důvodu, pronajímatel pak jen ze zákonem stanovených důvodů (viz ust. § 2288 OZ – např. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu). Doručením výpovědi druhé smluvní straně začíná běžet tříměsíční výpovědní doba, v případech dle ust. § 2291 OZ má pak pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby (např. pokud nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem – neplatí nájemné po tři měsíce). Nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou může být ze strany nájemce vypovězena pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (viz ust. § 2287 OZ), přičemž musí být dodržena výpovědní doba. Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět opět jen ze zákonem stanovených důvodů uvedených v ust. § 2288 OZ. Nájem na dobu určitou zaniká konečně rovněž uplynutím stanovené doby, jestliže ve smlouvě není doložka o automatické prolongaci po uplynutí této doby.

Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti přípravy smluv.

Sledujte nás na
soc. sítích

Mediace – jaké přináší výhody?

V českém právním řádu je mediace poměrně novým institutem, který do něj byl zařazen zákonem č. 257/2000 Sb., o probační a mediační službě (týká se trestněprávní agendy) a zákonem č. 202/2012 Sb., o mediaci (věnuje se mediaci v ostatních oblastech práva). Mediace je jedním ze způsobů mimosoudního řešení sporů, jehož podstata spočívá v tom, že strany sporu se snaží vyřešit vzájemný konflikt za účasti třetí osoby – mediátora.

Pojem mediace

Mediátor má při řešení sporu nezávislé a neutrální postavení, provádí mediaci osobně a s odbornou péčí a jeho primárním úkolem je usilovat o smírné řešení sporu a případně zprostředkovat mezi oběma stranami mediační dohodu. Strany sporu si mohou zvolit mediátora ze seznamu mediátorů, který vede Ministerstvo spravedlnosti, jiné osoby nejsou oprávněny mediaci na území ČR poskytovat.

Během vlastního procesu mediace usiluje mediátor o zlepšení vzájemné komunikace a vzájemných vztahů mezi stranami konfliktu, což nejen zvyšuje šanci na uzavření mediační dohody, ale vede též k lepšímu porozumění druhé straně. Mediátor se snaží navést strany k účinnému vyřešení problému takovým způsobem, který bude vyhovovat všem účastníkům mediace. Účelem mediace tedy není najít viníka sporu, spíše se snaží hledět do budoucnosti a upravit vztahy tak, aby mezi stranami nezůstaly žádné komunikační překážky a aby spolu v ideálním případě nadále spolupracovaly. Konkrétním výsledkem mediace je pak tzv. mediační dohoda(event. jiná dohoda uzavřená stranou mediace). Ta sama o sobě není vykonatelná, nicméně strany sporu ji mohou předložit soudu ke schválení jako soudní smír, eventuálně ji vyhotovit ve formě notářského zápisu, čímž se stane vykonatelnou.

Mediace je využitelná především ve sporech z oblasti občanského, obchodního a pracovního práva, často se s ní setkáme při sporech sousedských a spotřebitelských. Uplatnění nalezne rovněž při sporech v oblasti rodinného práva, jimiž se zabývá zvláštní druh mediace označovaný jako mediace rodinná.

Proces mediace

Samotný průběh mediace lze rozdělit do několika obecných stádií, její skutečný průběh je však určen podobou konkrétní mediační smlouvy. V první fázi mediace jsou její účastníci obeznámeni s mediací jako takovou, jejím průběhem a podmínkami, a rovněž se blíže seznámí s vybraným mediátorem. K tomu zpravidla dochází na prvním mediačním sezení, při němž mediátor rovněž poučí strany o jejich právech a povinnostech. Formálně pak mediace započne uzavřením a podpisem smlouvy o mediaci, ve které si strany ujednají bližší podmínky průběhu mediace (např. vymezí předmět mediace, určí výši odměny mediátora a stanoví dobu trvání mediace).

V další fázi mediace se probírá samotný spor. Účastníci mediačního řízení se vzájemně informují o všech relevantních skutečnostech a o osobách vystupujících ve sporu, mediátor se zároveň snaží zjistit skutečné zájmy obou stran. Získá-li všechny tyto informace, může se zaměřit na nalezení ideálního řešení sporu. Dohodnou-li se následně strany na určitém řešení, přistoupí se do finální fáze mediace, ve které dochází k uzavření mediační dohody, jež kromě jiného stanoví způsob řešení sporu. Mediátor sice není za obsah dohody odpovědný (odpovídá pouze za porušení povinností dle zákona o mediaci), měl by nicméně dohlédnout na to, aby nebyla v rozporu s právem a mohlo dojít k jejímu naplnění. Za obsah dohody naopak odpovídají strany sporu, jejichž vůli dohoda odráží.

Výhody mediačního řízení

Mediace je vyhledávána zejména z důvodu rychlejšího řešení sporu oproti soudnímu řízení. Délka mediace se bude odvíjet od povahy sporu, nicméně obecně strany sporu nejspíše nebudou k mediátorovi docházet déle než po dobu jednoho roku (důvodová zpráva k zákonu o mediaci počítá s průměrným trváním mediace v délce 60 dní). Úspěšná mediace tak může stranám ušetřit značné množství času.

Další výhodou mediace jsou nižší finanční náklady. Přestože mediátoři neposkytují své služby zdarma, výši odměny si strany s mediátorem mohou dohodnout ve smlouvě o mediaci, přičemž náklady uhradí strany napůl. Náklady na mediaci málokdy přesáhnou náklady na soudní řízení, které může naproti tomu představovat pro účastníka značné riziko, neboť v případě neúspěchu je možné, že mu bude uložena povinnost zaplatit protistraně náklady řízení.

Každá ze stran sporu se může dobrovolně rozhodnout, zda má zájem na řešení sporu prostřednictvím mediace, mediaci nelze zahájit bez souhlasu všech stran. Mezi stranami sporu je následně uzavřena smlouva o mediaci, čímž strany již dopředu dávají najevo svoji vůli dohodnout se na mimosoudním řešení sporu. Dále mají strany bezprostřední kontrolu nad celým průběhem vyjednávání, mohou se kdykoli rozhodnout proces mediace ukončit. Rovněž mediační dohodu schvalují účastníci mediace společně, bude tedy většinou (na rozdíl od autoritativního soudního rozhodnutí) v souladu s jejich zájmy. Jisté narušení principu dobrovolnosti by mohlo představovat ustanovení § 100 odst. 2 občanského soudního řádu, podle kterého může soud přerušit řízení a nařídit setkání s mediátorem, považuje-li to za účelné. Strany sporu mají ovšem v tomto případě pouze povinnost zúčastnit se setkání, nelze je nutit do uzavření dohody, čímž je dobrovolnost mediace zachována.

Jelikož nemá mediace zákonem závazně stanovená procesní pravidla, je možné její průběh přizpůsobit potřebám stran, ať už se jedná o postup v procesu, čas nebo místo konání mediace. Mediace je tedy do značné míry neformální proces.

Mediace dále zpravidla nenarušuje vztahy tolik jako klasické soudní řízení, kde je autoritativně rozhodnuto o právech a povinnostech druhé strany, naopak se vztahy mezi stranami snaží napravovat. Lze důvodně předpokládat, že strany budou mít mezi sebou v budoucnu lepší vztah v případě, že svůj spor vyřeší domluvou, než v situacích, kdy o něm bude rozhodovat soud. Mediátor rovněž musí zachovávat mlčenlivost o všech skutečnostech, o kterých se v průběhu mediace dozví. Mlčenlivost zachovávají, byť dobrovolně, též strany sporu, neboť obvykle nemají zájem o jeho veřejné projednávání. Samotné mediační sezení je rovněž neveřejné. Pokud tedy existuje mezi stranami sporná situace, o které nechtějí, aby byla veřejně známa, avšak nepodléhá ust. § 116 odst. 2 občanského soudního řádu o vyloučení veřejnosti, mohou jejímu zveřejnění skrz mediaci zabránit.

Poslední nespornou výhodou je skutečnost, že pokud mediace nepovede k uzavření dohody, ztratí strany sporu „pouze“ investovaný čas a finanční náklady na odměnu mediátora. Nepřijdou však o možnost podat žalobu k soudu, přičemž tento spor bude zpravidla rychleji vyřešen, neboť jednotliví účastníci sporu budou již důkladně obeznámeni s případem a budou vědět, že dohoda není možná.

Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme.

Sledujte nás na
soc. sítích

Odvolání daru

V roce 2016 jsem darovala dceři nově zrekonstruovanou chalupu. Od té doby mě však přestala navštěvovat, nevolá mi, a když jsem ji nyní požádala, zda by mi občas pomohla s nákupem a dojížděním do nemocnice na lékařské prohlídky, protože sama už nemůžu chodit, je mi 83 let. Dcera to ale odmítla a dokonce mi řekla, že jsem jí na obtíž. Nyní si platím taxi službu a pečovatelku, abych se měla k lékaři jak dostat. Finančně je to pro mě neúnosné, mám malý důchod a žiji kvůli tomu na dluh, protože mi nezbývá na jídlo nebo léky. Takto jsem si to nepředstavovala. Od dcery mi to přijde nevděčné a její jednání mi velmi ubližuje. Můžu s tím něco dělat a získat chalupu zpátky? 

Ilona V., Karlovy Vary

V první řadě je nutné si uvědomit, že darování by mělo být záležitostí bezpodmínečnou a nezištnou bez jakýchkoliv očekávání do budoucna a je dobré si vždy vše pečlivě zvážit.

Občanský zákon naštěstí pamatuje i na situace, kdy dárce ex post zjistí, že se nerozhodl správně a svojí věc daroval jinému. Jak a za jakých podmínek tedy lze získat chalupu, kterou jste darovala dceři zpět?

Samozřejmě nejjednodušší cestou je se s dcerou dohodnout na tom, že na Vás chalupu přepíše zpátky, tedy, že Vám dar vrátí. Vzhledem k tomu, že s Vámi dcera nekomunikuje, bude jistě tato cesta složitá. Pojďme se tedy podívat na další varianty.

Jednou z možností je tzv. odvolání daru pro nouzi. Tento institut je zakotven v § 2068 občanského zákoníku. Abyste mohla odvolat svůj dar pro nouzi, musí být splněno hned několik podmínek. Jednou z nich je existence samotné nouze, přičemž nouzí není nedostatek finančních prostředků na koupi nových lodiček nebo kabelky. Ve Vašem konkrétním případě se o jisté nouzi už hovořit dá, neboť jak píšete, často nemáte finanční prostředky na uspokojení základních potřeb, jako je např. strava, čímž do nouze v pravém slova smyslu upadáte. Další podmínkou je i to, že sám obdarovaný není ve stejné nouzi jako dárce. Z Vašeho dotazu to sice nevyplývá, ale předpokládám, že vzhledem k tomu, že od Vás dcera dostala zcela zrekonstruovanou chalupu, v nouzi se nyní neocitá. V této variantě zákon dále počítá s tím, že stav nouze si dárce nepřivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti. Zdravotní stav reflektující pokročilý věk si nikdo sám jistě nepřivodí, tudíž u Vás by i tato podmínka byla splněna. Jiná by byla situace u člověka, který se svým majetkem nakládá marnotratně třeba v důsledku jeho závislosti na alkoholu. Tam by odvolání daru pro nouzi možné nebylo.

Další možností, kterou Vám zákon v § 2072 občanského zákoníku nabízí je odvolání daru pro nevděk. I tato varianta počítá se splněním některých podmínek. Předpokladem je, že jednání obdarovaného musí dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížit a zjevně porušovat dobré mravy. Zde musíte opravdu zvažovat, zda je jednání obdarovaného za hranou toho, co snese obecná morálka a základní meze lidské slušnosti. I když je vnímání morálky velmi subjektivní, jednání Vaší dcery nepovažuji minimálně za slušné a hranice porušení dobrých mravů je v tomto případě velmi tenká.

Při této variantě je nutné dát si pozor na zákonem stanovenou lhůtu! Odvolat dar pro nevděk je možné pouze a jen do jednoho roku ode dne, co obdarovaný dárci ublížil a dozví-li se o tom dárce později, pak do jednoho roku ode dne, kdy se o tom dozvěděl. Nevděk se dá obdarovanému prominout. Zákon neurčuje formu takového prominutí, může být učiněno písemně, ústně, i konkludentně. Obdarovaný se k dárci zase začne chovat hezky, dárce mu vše odpustí, byť to ze strany obdarovaného může být účelové, protože kupříkladu ví, že pokud je jednou nevděk za určité chování prominut, nemůže dárce své rozhodnutí změnit a dar žádat znovu zpět.

Za zmínku u této varianty stojí i to, že byl-li dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny v penězích.

Jak je vidět, řešení pro Vás, abyste získala chalupu zpět, existuje, avšak zákon má řadu podmínek, které je třeba splnit, abyste v celé věci byla úspěšná. Vzhledem k tomu, že na naše klienty apelujeme, aby využili právní pomoc již při sepisu darovací smlouvy, která darování předchází, tak pro případ domáhání se odvolání daru, které je možné pouze prostřednictvím žaloby u soudu bude odpovídající právní pomoc více než žádoucí, neboť se jedná o poměrně formální a komplikovaný proces.

 

V případě, že byste se rozhodla vymáhat své právo u soudu, neváhejte kontaktovat Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s Vaším právním problémem pomůžeme.

Sledujte nás na
soc. sítích

Výměnek – převod nemovitosti na osobu blízkou

Vlastním rodinný domek s velkou zahradou a sadem s ovocnými stromy. O pozemek jsme se celý život starali s manželem, ale ten před několika lety zemřel, a mě samotnou práce nyní velice zmáhá, protože už taky nejsem nejmladší. O dům nyní projevila zájem naše nejmladší dcera se svou rodinou. Ráda bych jí dům i s pozemky přenechala, ale nechci se na stáří stěhovat a chci dožít tam kde jsem. Také bych si ráda zajistila, že se o mne ve stáří někdo postará, až to sama nebudu zvládat. Sousedka říkala, že by pro mne bylo ideální zřídit výměnek. To slovo znám, ale nevím, co vše může být jeho náplní. Můžete mi k tomuto institutu sdělit nějaké bližší informace? A myslíte si, že by bylo jeho zřízení v mé situaci vhodné?

Alice O., Opočno

Výměnek, dříve znám jako tzv. vejminek, je občanskoprávní institut, který má u nás dlouholetou tradici, na nějakou dobu však z právního řádu zmizel a znovu zaveden byl až zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákonník. Nejste tak jistě sama, když přesně nevíte, co si pod tímto pojmem představit. Pojďme se s ním tedy nejprve obecně seznámit, a poté si říct, zda by byl pro Vás vhodným řešením.

Výměnek je v občanském zákoníku zařazen mezi závazky ze zaopatřovacích smluv a jeho právní úpravu najdeme v § 2707 až § 2715. Zákon stanoví, že na základě smlouvy o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Osoba oprávněná z výměnku se označuje jako výměnkář. Osoba, která má z důvodu nabytí vlastnického práva k nemovitosti povinnost zaopatřovat výměnkáře, se nazývá osoba zavázaná z výměnku.

Pokud jde o obsah výměnku, je jím soubor plnění, která výměnkáři poskytuje osoba zavázaná z výměnku. Může se jednat o plnění různé povahy. Obsahem může být plnění peněžité i naturální (např. část úrody), právo užívací i požívací. Plnění může mít podobu služebnosti doživotního užívání či důchodových dávek. Výměnek lze zřídit jak na dobu určitou, tak také doživotně. Výměnek má povahu čistě osobní, práva z něj proto není možné postoupit  jiné osobě a nelze jej dědit. Je také třeba výměnek odlišit od služebnosti bytu – výměnek je institut širší, vedle práva oprávněného nemovitost užívat může obsahovat i řadu jiných oprávnění.

Zákon nepředepisuje formu, v jaké lze smlouvu o výměnku uzavřít. Z toho vyplývá, že tuto smlouvu lze uzavřít i ústně. To však neplatí ve všech případech, písemná forma je vyžadována například při převádění nemovitosti či při zřízení služebnosti užívání na dobu delší 5 let. Obecně je  navíc možné říct, že je vždy bezpečnější uzavřít smlouvu v písemné formě, a to i v případech, kdy ji zákon výslovně nevyžaduje. Předejdete tak případnému budoucímu dohadování a listinu můžete použít jako důkazní prostředek, pokud by nastaly problémy.

V případě, že je smlouvou o výměnku zřízena služebnost nebo reálné břemeno (tedy dojde ke zřízení práva věcného), je vyžadována písemná forma smlouvy a je potřeba zápisu do katastru nemovitostí. To slouží na ochranu práv výměnkáře.

Jednou z velkých výhod zřízení výměnku je skutečnost, že dle občanského zákoníku (§ 2709) má osoba zavázaná z výměnku povinnost k nezbytným pomocným úkonům výměnkáři v nemoci, při úrazu nebo jiné nouzi, a to i v případě, že tak nebylo ve smlouvě ujednáno. Nejde však o povinnost absolutní, lze se jí zprostit zprostředkováním umístění výměnkáře ve zdravotnickém zařízení. Dle § 2711 má při zkáze stavby, v níž bylo výměnkáři vyhrazeno obydlí, osoba zavázaná z výměnku  povinnost opatřit výměnkáři na vlastní náklad vhodné náhradní bydlení. Tyto povinnosti mají sloužit z zajištění řádné péče o výměnkáře ve stáří.

Vzhledem ke všemu výše uvedenému lze mít na základě Vámi popsaných okolností za to, že by pro Vás bylo zřízení výměnku skutečně ideálním řešením. Nejlepší bude, kontaktujete-li se na právníka, který Vám připraví smlouvu dle Vašich konkrétních potřeb v oblasti stavebního práva nemovitosti přímo na míru.

Sledujte nás na
soc. sítích

Kácení stromů na vlastním pozemku

Potřeboval bych poradit s tím, jak je to ohledně kácení stromů na vlastním pozemku. Že prý, když mám zahradu oplocenou, můžu kácet cokoliv, ale když není, musím zažádat o povolení. Rád bych vykácel staré už neplodící jabloně u chalupy, kterou jsme zdědili, ale pozemek kolem nechceme znovu oplocovat (plot je již poničený), a vysázet pár moderních ovocných stromků. Jak moc mi do toho může mluvit státní správa?

Jan S. střední Čechy

 

Pravidla kácení dřevin byla v posledních letech dost pozměněna, proto není vůbec překvapením, že spousta lidí tápe v tom, co vlastně mohou s dřevinami na svém vlastním majetku udělat a zda k tomu potřebují či nepotřebují souhlas orgánů státní správy.

Obecně platí, že kácení dřevin podléhá povolení orgánu ochrany přírody (což je odbor životního prostředí místně příslušného městského úřadu), není-li dále stanoveno jinak. Toto se dočteme v §8 odst. 1 Zákona o ochraně přírody a krajiny, který je základním výchozím dokumentem této problematiky. Dále je ovšem třeba nahlédnout i do vyhlášky č. 222/2014, která pozměnila podmínky vyhlášky č. 189/2013 Sb. o ochraně dřevin a povolování jejich kácení. Zde se dozvíme, že z obecného pravidla existují výjimky, kdy povolení ke kácení dřevin, za předpokladu, že tyto nejsou součástí významného krajinného prvku (např. stromy památné) nebo stromořadí (tj. více než 10 dřevin za sebou) a sadu, se nevyžaduje:

  • pro dřeviny o obvodu kmene do 80 cm měřeného ve výšce 130 cm nad zemí,
  • pro zapojené porosty dřevin, pokud celková plocha kácených zapojených porostů dřevin nepřesahuje 40 m2,
  • pro dřeviny pěstované na pozemcích vedených v katastru nemovitostí ve způsobu využití jako plantáž dřevin,
  • pro ovocné dřeviny rostoucí na pozemcích v zastavěném území evidovaných v katastru nemovitostí jako druh pozemku zahrada, zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha se způsobem využití pozemku zeleň.

Z uvedeného tedy plyne pro Váš případ, že pokácení jabloní na Vaší zahradě bude možné, protože se jedná právě o ony ovocné dřeviny. Pokud byste se ovšem rozhodl pokácet vzrostlé neovocné dřeviny např. duby, tak pak by bylo zapotřebí zažádat si u příslušného orgánu o povolení.

Vaše druhá otázka se týkala oplocení. Oplocení bylo klíčové za účinnosti předchozí verze vyhlášky, kdy bylo umožněno vlastníkům pozemků u bytových nebo u rodinných domů v zastavěném území obce, které byly stavebně oploceny a nepřístupné veřejnosti, kácet veškeré dřeviny bez povolení orgánu ochrany přírody. Toto již dnes neplatí, a otázka oplocení nehraje roli. Důležité je, jako co je pozemek, na které strom roste, evidován v katastru nemovitostí. Proto je třeba aktuální stav vždy zkontrolovat.

Závěrem je dobré zmínit, že kácení dřevin se provádí zpravidla v období jejich vegetačního klidu, přičemž obdobím vegetačního klidu se rozumí období přirozeného útlumu fyziologických a ekologických funkcí dřeviny. Pro strom je tedy ideální, pokud jej pokácíte v období mezi říjnem a březnem.

V případě, že Vás toto téma zajímá více či máte nějaký právní problém, který byste rád vyřešil, neváhejte kontaktovat Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s Vaším právním problémem pomůžeme.

Sledujte nás na
soc. sítích

Pracovní úraz a nemoc z povolání

Pracuji jako dělník na stavbě a dnes jsem nešťastnou náhodou spadl z lešení při opravě fasády domu a byl jsem hospitalizován se zraněním nohy.  Co teď mám dělat a na co mám nárok?

Jarda H., Klatovy

Pracovní úraz je upraven v ust. § 380 a násl.  zákona č. 262/2006 Sb. zákoníku práce a nařízení vlády č. 201/2010 Sb. Pracovním úrazem se rozumí poškození zdraví nebo smrt zaměstnance, došlo-li k nim nezávisle na jeho vůli krátkodobým, náhlým a násilným působením zevních vlivů při plnění pracovních úkolů nebo v přímé souvislosti s nimi.

Co pod tím máme rozumět? Jedná se o výkon pracovních povinností vyplývajících z pracovního poměru či z dohod, nebo jiné činnosti vykonávané na příkaz zaměstnavatele a činnosti, která je předmětem pracovní cesty a patří sem i úkony potřebné k výkonu práce a úkony během práce obvyklé nebo nutné před začátkem práce nebo po jejím skončení.

Což je ovšem třeba zdůraznit je, že sem nepatří cesta do zaměstnání a zpět, stravování, jiná vyšetření nebo ošetření ve zdravotnickém zařízení ani cesta tam a zpět.

Jakmile tedy k pracovnímu úrazu dojde, je třeba okamžitě jakmile je to možné o tom vyrozumět svého zaměstnavatele, popřípadě věc ohlásit svému nadřízenému. Důkazní břemeno, že se úraz stal, leží na zaměstnanci. Zda bude úraz posuzován jako pracovní, rozhoduje pouze zaměstnavatel a to za účasti postiženého zaměstnance a svědků. Zaměstnavatel dále vyhotoví záznam o úrazu a vede o něm dokumentaci.

Zaměstnavatel je ze zákona pojištěn pro případ své odpovědnosti za škodu způsobenou při pracovním úrazu nebo nemoci z povolání. Pokud je úraz uznán jako pracovní, zajišťuje zaměstnavatel odškodnění zaměstnanci. A to buď přímo a náhradu poté uplatňuje u své pojišťovny, nebo může odškodňovat pojišťovna zaměstnance po dodání potřebných podkladů z firmy.

Pracovní úraz a nemoc z povolání jsou hrazeny v pěti následujících situacích:

  • náhrada za ztrátu na výdělku po dobu pracovní neschopnosti
  • náhrada za bolest a ztížení společenského uplatnění
  • náhrada s dalšími účelně vynaloženými náklady
  • náhrada za ztrátu na výdělku po skončení pracovní neschopnosti
  • náhrada věcné škody

O výši a vzniku nároku na jednotlivé náhrady rozhoduje posudkový lékař, popřípadě jsou uvedeny v zákoníku práce.

Dalším tématem je nemoc z povolání.

 

Nemoc z povolání je totiž poměrně ošemetnou záležitostí, která se docela těžko prokazuje. Ne každé onemocnění, které se projeví následkem výkonu povolání, pod tento pojem spadá. Musí splňovat několik podmínek:

  • Onemocnění musí být na seznamu nemocí z povolání, který vydává vláda. Jedná se o nemoc vznikající nepříznivým působením chemických, fyzikálních, biologických nebo jiných škodlivých vlivů. (jako například „onemocnění karpálního tunelu u jednostranně zatížených manuálně pracujících“)
  • Musí existovat prokazatelná souvislost mezi nemocí a výkonem profese nebo prostředím, ve kterém zaměstnanec pracoval.
  • Musí být nemoc z povolání uznána. Pokud zaměstnanec začne mít zdravotní potíže a myslí si, že by mohly souviset s jeho prací, měl by se vydat stejně jako při každé jiné nemoci k praktickému lékaři. Ten ho následně odešle na akreditované pracoviště – kliniku pracovního lékařství, které k tomu mají patřičné povolení.

 

Pokud se následně zjistí, že nemoc s povoláním skutečně souvisí, tak bude zahájeno šetření a Krajská hygienická stanice následně prověří podmínky na pracovišti za účasti zaměstnance. Pokud vám klinika pracovního lékařství nemoc z povolání neuzná, máte právo do 10- ti dnů od obdržení posudku podat opět této klinice návrh na přezkoumání celé záležitosti.

Závěrem Vás chci ještě upozornit na praktiky, kteří někteří zaměstnavatelé někdy používají vůči svým zaměstnancům. Občas se stává, že zaměstnavatel vyvíjí na zaměstnance tlak, aby si úraz odškodnil sám například prostřednictvím své soukromé pojistky s tím, aby úraz popsal trochu odlišněji od toho, jak se skutečně stal. Tento postup ovšem důrazně nedoporučujeme, protože tím se zaměstnanec de facto připravuje o jedno odškodnění. Zaměstnavatel je zde často motivován tím, že čím více se pracovních úrazů v jeho závodu stane, tím horší má hodnocení a dojde k navýšení pojistného jeho pojišťovnou.

V případě, že Vás toto téma zajímá více či máte nějaký právní problém, který byste rád vyřešil, neváhejte kontaktovat Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s Vaším právním problémem pomůžeme.

Sledujte nás na
soc. sítích

Bazén bez povolení

Na jaře plánujeme rekonstrukci rodinného domku a v létě bychom chtěli postavit na zahradě bazén. Nejsme si ale jistí, jestli k těmto úpravám potřebujeme stavební povolení. Můžete nám poradit, kdy ještě můžeme renovaci provádět jen tak a za jakých okolností už je potřeba stavební povolení vyřídit?

Robert F., Nová Paka

Jak každý vlastník domu, bytu nebo chaty ví, jednou za čas se nějakým těm opravám a úpravám nevyhneme. Provádění různých stavebních úprav se řídí právní úpravou zakotvenou ve stavebním zákoně. Jde o relativně komplikovaný předpis, ve kterém není úplně jednoduché se vyznat. Než té tedy bez starostí vrhnete na přestavbu, pojďme si společně projít, kdy je třeba se nejprve vydat na stavební úřad.

Stavební zákon rozlišuje zaprvé případy, kdy není třeba ohlášení ani stavebního povolení, zadruhé případy vyžadující ohlášení (tzv. ohláška), a za třetí okolnosti, za kterých je potřeba vyřídit stavební povolení.

Stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce nevyžadující stavební povolení ani ohlášení jsou upraveny v § 103 stavebního zákona. Mezi tyto spadají také stavební úpravy a udržovací práce, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. Plánujete-li tedy pouze menší rekonstrukci, jako je výměna oken či oprava střechy, a těmito úpravami výrazně nezměníte vzhled ani způsob užívání vašeho domu, nemusíte nic vyřizovat ani ohlašovat.

§ 104 stavebního zákona pak stanoví, které jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce vyžadují ohlášení, které je rychlejší a jednodušší než vyřízení stavební povolení. Jde zejména o:

  • stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m² zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím;

  • změny staveb, nebudou-li jimi překročeny parametry uvedené v předchozím bodu;

  • opěrné zdi do výšky 1 m, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím;

  • terénní úpravy neuvedené v § 103 odst 1 písm. b), udržovací práce neuvedené v § 103 odst. 1 písm. c);

  • stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí. Například stavební úpravy bytu bez zasahování do nosných stěn.

Pokud se však chystáte na větší stavbu či přístavbu přesahující povolené rozměry nebo rekonstrukci, která zasáhne do nosných stěn domu, případně se touto rekonstrukcí změní vzhled domu, vyřízení stavebního povolení se nevyhnete.

Co se týče stavby bazénu, na úřad vůbec chodit nemusíte v případě, že bazén u rodinného domu nebo chaty bude mít plochu do 40 m² a bude umístěn v odstupové vzdálenosti nejméně 2 metry od hranice pozemku. Tato kritéria jsou stanovena v § 79 odst. 2 písm. p) stavebního zákona a při jejich splnění není vyžadováno rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas.

Další stavbou nevyžadující rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas je například skleník do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, bez podsklepení.

V případě, že si nejste stoprocentně jistí, zda se Vás některý z výše zmíněných formálních požadavků týká, určitě se vždy vyplatí navštívit příslušný stavební úřad. Tam Vám sdělí, jaké náležitosti budou ve Vašem konkrétním případě vyžadovány.

Advokátní kancelář CIKR se specializuje na stavební právo a pomůže Vám v tomto odvětví vyřešit jakýkoli problém. Proto neváhejte a kontaktujte nás.

Sledujte nás na
soc. sítích

Soused chce ořezat větve ovocných stromů!

Měla bych dotaz na řešení sousedských sporů. Už roky vlastním zahrádku v zahrádkářské kolonii a nikdy jsem neměla žádný vážnější problém. Vloni ale pozemek vedlejší zahrádky koupil nový vlastník a od té doby to je pořád něco. Většinou se věc podařilo po únavné m vyjednávání nějak vyřešit, ale na podzim mi začal obírat jablka ze stromu, který roste na mém pozemku, ale větve zasahují na pozemek souseda. Když jsem ho konfrontovala, řekl mi, že si může ovoce z přesahujících větví obírat, že to je kompenzace za spadané listí ze stromu, které musí shrabávat a dodal, že jestli se mi skutečnost, že ovoce obírá, nelíbí, může taky přesahující větve ořezat a bude. Může toto bez mého svolení skutečně udělat? A jak je to s tím ovocem? Děkuji za pomoc.

Anna P., Svojanov

Sousedské spory nejsou nic výjimečného, dokážou však člověku pěkně znepříjemnit život. Vždy je samozřejmě nejlepší se pokusit se sousedem domluvit, někdy to ale po dobrém nejde a člověku nezbude, než se začít zajímat o to, jak na problém nahlíží právo.

Jak je obecně známo, problematiku sousedských sporů upravuje občanský zákoník. V něm také najdeme odpověď na výše položený dotaz.

Předně se podívejme na otázku, komu patří ovoce ze stromu. Tuto situaci upravuje § 1016 odst. 1 občanského zákoníku. Jestliže Váš strom či keř vyrůstá z Vašeho pozemku, ale jeho větve přesahují na pozemek sousední, ovoce z něj spadlé na sousedův pozemek náleží sousedovi. Toto neplatí, je-li sousední pozemek veřejným statkem (například obecní cesta). V takovém případě spadané plody i nadále náleží majiteli stromu. Jinak tomu však bude v případě, že ovoce ještě neopadlo a je pořád na stromě. V takovém případě patří ovoce stále vlastníkovi rostliny. Soused Vám tedy rozhodně neměl právo jablka z větví očesat. Naopak Vám měl dle § 1021 občanského zákoníku umožnit vstup na svůj pozemek, abyste plody mohla ze stromu obrat Vy. Tento paragraf totiž stanoví, že vlastník má umožnit sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak; soused však nahradí vlastníku pozemku škodu tím způsobenou.

Stejně jako s plody se to má i s listím. Listí spadané z Vašeho stromu na pozemek souseda náleží sousedovi a ten je tak odpovědný za jeho úklid. Po Vás sice může úklid listí požadovat, Vy však nemáte povinnost mu vyhovět.

Občanský zákoník pamatuje i na situaci, ke které se vztahuje druhý dotaz, a to na právo souseda ořezat větve, které na jeho pozemek zasahují. Odpověď najdeme v § 1016 odst. 2. Soused má skutečně právo odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, ale jen za splnění několika podmínek. Tou první je, že mu tyto působí škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Navíc musí nejprve vlastníka stromu požádat, aby větve či kořeny sám odstranil. K ořezání pak může soused přistoupit, jen pokud vlastník jeho žádosti v přiměřené době nevyhoví. Dalším požadavkem zákona je, aby k odstranění došlo šetrným způsobem a ve vhodné roční době. To je důležité, protože kdyby nešetrným zásahem došlo k vážnému poškození stromu, jehož následkem by bylo například jeho vyvrácení nebo uhynutí, mohla byste vůči sousedovi požadovat náhradu škody tím vzniklou. Sousedovo právo odstranit přesahující větve stromu tak není zdaleka tak samozřejmé, jak soused naznačuje.

Jak již bylo zmíněno, pro sousedské vztahy je v zásadě lepší najít společné řešení pro nastalé problémy. V případě, že se však nepodaří najít pro obě strany přijatelný kompromis, může o sporu rozhodnout příslušný soud.

Advokátní kancelář CIKR se věnuje problematice sousedských sporů a najde to nejlepší řešení právě pro Vás. Proto neváhejte a kontaktujte nás.

Sledujte nás na
soc. sítích