Oplocování vlastního pozemku

S vrstevníky řešíme, zda si můžeme nebo nemůžeme oplotit vlastní pozemek bez toho, že bychom museli žádat o nějaká povolení. A v případě, že je určitá povolení přece jen potřeba získat, jaká to jsou. Někdo by chtěl oplocovat pozemek u rodinného domku, jiný na chalupě, já třeba v zahrádkářské kolonii. Máme pocit, že se to stále mění a je problém se v tom vyznat. Můžete nám vysvětlit, co platí nyní?

Jaroslav M., Praha

Máte pravdu, co se měnící se právní úpravy týče, neboť novela stavebního zákona, účinná od 1. ledna 2018, přinesla podstatné změny také ve Vámi dotazované oblasti oplocování pozemků. Účelem změn by mělo být zjednodušení povolovacího procesu, což nepochybně všichni vlastníci pozemků uvítají. Pojďmě se tedy společně podívat, jak se k problematice oplocování vlastního pozemku současná právní úprava staví a co je před započetím s výstavbou plotu potřeba vyřídit.

Dle právní úpravy platné do konce roku 2017 bylo pro stavbu oplocení potřeba získat územní rozhodnutí, případně stačilo za splnění zákonných podmínek získat územní souhlas, upravený v § 96 stavebního zákona. Jednou z podmínek získání územního souhlasu byl také souhlas majitelů sousedních pozemků, což mohlo někdy způsobovat průtahy či problémy. Po novele stavebního zákona však právě zde došlo ke zjednodušení, neboť v případě, že předmětný plot nebude dosahovat výšky přes 2 metry a/nebo nebude hraničit s veřejným prostranstvím, územní souhlas již není podmínkou pro stavbu plotu. Plot je tedy v takovém případě možno postavit bez toho, aby se stavebnímu úřadu cokoliv ohlašovalo nebo jej o cokoliv žádalo. Tím také odpadá potřeba získat souhlas souseda se stavbou záměru.

V případě, že zamýšlené oplocení přesahuje výšku 2 metrů nebo hraničí s veřejným prostranstvím, je však i nadále pro vybudování oplocení potřeba v souladu s § 96 odst. 2 písm. a) stavebního zákona ve spojení s ustanovením § 103 odst. 1 písm. e) bodu 14 stavebního zákona získat od  příslušného stavebního úřadu stavební souhlas. K žádosti o stavební souhlas je potřeba připojit jednoduchý technický popis stavebního záměru a příslušné výkresy, již výše zmiňovaný souhlas sousedů a  dále také závazná stanoviska dotčených orgánů a stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem. V případě, že je oznámení záměru úplné a záměr je v souladu s požadavky stavebního zákona, stavební úřad vydá územní souhlas se záměrem. Lhůta pro jeho vydání je 30 dnů ode dne podání oznámení. Tento územní souhlas platí 2 roky ode dne vydání a jeho platnost nelze prodloužit.

Dále je potřeba se ujistit, že výška plotu a druh použitého materiálu nejsou omezeny regulačním plánem.

Jak vyplývá z výše uvedeného, zákon nerozlišuje, zda je oplocován pozemek u rodinného domku, chalupy či v zahrádkářské kolonii. Rozhodnými kritérii jsou výška budoucího oplocení a skutečnost, zda bude toto oplocení hraničit s veřejným prostranstvím. Definice veřejného prostranství nalezneme v zákoně o obcích (obecním zřízení). Podle § 34 tohoto zákona jsou veřejným prostranstvím všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.

Předně je tedy potřeba si rozmyslet, jaký typ oplocení a o jakých rozměrech chcete stavět a s jakým typem pozemku bude plot hraničit. Odpovědi na tyto otázky rozhodnou, který z výše popsaných postupů se bude vztahovat na Vás a Vaše známé.

Potřebuje-li poradit ohledně právních aspektů jakýchkoliv stavebních záměrů, obraťte se na Advokátní kancelář CIKR, specialistu v oblasti stavebního práva.

Sledujte nás na
soc. sítích

Dědění družstevního podílu

Já a moji tři sourozenci jsme po rodičích zdědili družstevní byt v panelovém domě. Prý v takovém případě musí byt napsán jen na jednoho dědice. Je to pravda?

Jan K., Brno

Členský podíl v bytovém družstvu je součástí dědictví stejně jako ostatní majetek zůstavitele a řídí se stejnými pravidly pro dědění. V případě družstevního bytu se nedědí byt, protože není ve vlastnictví konkrétní osoby, ale ve vlastnictví bytového družstva. Dědí se družstevní podíl, se kterým může být spojeno právo nájmu družstevního bytu.

Obecně je problematika přechodu družstevního podílu upravena § 737 zákona o obchodních korporacích. Podle tohoto ustanovení na dědice družstevního podíl v bytovém družstvu přechází nájem bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, včetně práv a povinností s tím spojených. Přechod družstevního podílu v bytovém družstvu nemůže být stanovami zakázán ani nijak omezen. Dědic tedy vstoupí do všech práv zůstavitele, přičemž dluhy zůstavitele, jako jsou např. pohledávky bytového družstva, na něj přechází podle § 1701 a násl. občanského zákoníku.

Problém může nastat, pokud po zůstaviteli dědí více dědiců. Zákon o obchodních korporacích ve svém § 597 sice umožňuje spoluvlastnictví družstevního podílu, ovšem zároveň dává možnost družstvům spoluvlastnictví družstevního podílu vyloučit stanovami. Pokud stanovy spoluvlastnictví nevylučují, jsou spoluvlastníci společnými členy a společnými nájemci bytu s tím, že práva a povinnosti vůči družstvu vykonává vždy jeden ze spoluvlastníků na základě dohody. Tento spoluvlastník – správce pak zbylé spoluvlastníky družstevního podílu ve vztahu k družstvu zastupuje, např. hlasuje na členské schůzi nebo jedná s představenstvem družstva. V případě závažných dispozic by byl nutný souhlas všech spoluvlastníků.

Pokud stanovy vylučují spoluvlastnictví, dědici se mezi sebou musí dohodnout, kdo nabyde družstevní podíl a vypořádat se s ostatními dědici podle výše jejich dědických podílů.  Nedohodnou-li se na tom, kterému z nich připadne členský podíl v bytovém družstvu, mohou nastat komplikace. Soud v takovém případě přiřkne členský podíl v bytovém družstvu všem dědicům v poměru jejich podílů. Jelikož stanovy nepřipouští spoluvlastnictví, znamená to, že žádný z dědiců nenabyl družstevní podíl celý, nýbrž jen jeho poměrnou část dle výše jejich dědických podílů. To má důsledky na nájem bytu, jelikož žádný z dědiců nenabyl podíl celý, nemůže být členem bytového družstva a tedy nájemcem. Dědici se tak musí dohodnout, kdo bude jediným členem bytového družstva, a tedy výlučným nájemcem družstevního bytu a jakým způsobem se s ostatními dědici vyrovná. Vypořádání může proběhnout nejen vyplacením toho z dědiců, který se nestane členem družstva s právem nájmu bytu, ale i např. prodejem družstevního podílu a rozdělením kupní ceny mezi dědice družstevního podílu.

V případě, že dohoda mezi dědici není možná, může se kterýkoli z nich obrátit na soud s žalobou, v níž se bude domáhat určení, který z dědiců má být napříště jediným členem bytového družstva a nájemcem družstevního bytu a jakým způsobem se s ostatními dědici vypořádá.

Jak vyplývá z výše uvedeného, je potřeba nejprve zkontrolovat stanovy předmětného bytového družstva, zda nevylučují spoluvlastnictví družstevního podílu. Pokud stanovy vůbec neobsahují úpravu spoluvlastnictví podílu, pak platí, že spoluvlastnictví nijak nevylučují. V dalším případě je dobré zvážit praktické dopady možného spoluvlastnictví (např. společné užívání bytu, možnosti pronajmutí bytu či správy bytu) a možnosti dohody. Pokud stanovy spoluvlastnictví vylučují a dohoda mezi dědici není možná, je nutné se obrátit na soud s návrhem na určení, který dědic se stane jediným vlastníkem družstevního podílu a jak se vyrovná s ostatními dědici.

Potřebuje-li poradit ohledně právních aspektů jakýchkoliv stavebních záměrů, obraťte se na Advokátní kancelář CIKR, specialistu v oblasti dědického práva.

Sledujte nás na
soc. sítích

Přístupové cesty

V naší obci, kde bydlím, udělali komunikaci při opravě vozovky výš než nájezd k našemu dvoru, takže teď do něj při deštích stéká voda. Obecní úřad to bohužel nechce nijak řešit. Chci se proto zeptat obecně, jak je to vlastně s přístupovými cestami k domu? Kdo určuje, jaké budou a kdo financuje jejich opravy? Můžeme to být i my, když je část cesty na našem pozemku? Děkuji mnohokrát.

Pavel L., Kadaň

Při řešení problémů s přístupovými cestami je jako první věc nutné položit si otázku, kdo je vlastníkem přístupové cesty. Protože ne vždy se osoba vlastníka nemovitosti, k níž přístupová cesta vede, shoduje s osobou vlastníka přístupové cesty. Existují tudíž situace, kdy se může jednat o dvě odlišné osoby, kdy vlastník nemovitosti má zřízené věcné břemeno chůze či jízdy popřípadě nemá zřízené ani to, a užívá cestu jaksi ze zvyku bez znalosti skutečného stavu věci. Nejsnazší krok, který v takové situaci můžete učinit, je zkontrolovat katastr nemovitostí a zjistit, kdo je zapsaný jako vlastník přístupové cesty. Často totiž dochází k situacím, kdy se přístupové cesty užívají „historicky“ a dotčené osoby se neinformují, kdo je skutečným vlastníkem. Tato informace je klíčová, protože vlastník je odpovědný za stav cesty a k jeho tíži jdou případné opravy cesty, jsou-li nezbytné.

Další situací, která může nastat, je, že dotčená cesta je pozemní komunikací.  Pozemní komunikace upravuje zákon č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích. To znamená, že je-li určitá cesta označená jako pozemní komunikace, tak se jedná o cestu určenou k užívání veřejností (nejen uzavřeným okruhem osob jakož jsou např. vlastníci nemovitosti či osoby se zřízeným věcným břemenem) a tím se liší od soukromých cest. Ovšem i pozemní komunikace může být ve vlastnictví soukromé osoby, většinou se jedná o tzv. účelové komunikace, které tvoří nejnižší kategorii pozemních komunikací (dalšími kategoriemi jsou místní komunikace, silnice a dálnice). Typickými účelovými komunikacemi bývají polní cesty, uličky mezi domy, vyšlapané pěšiny. S informací, zda se jedná o pozemní komunikaci, Vám pomůže silniční správní úřad. Tímto jsou obecní úřady, úřady obcí s rozšířenou působností a krajské úřady a v nejvyšší instanci Ministerstvo dopravy. Tyto úřady by měly vést evidenci komunikací na svém území a mít přehled o tom, která cesta je pozemní komunikací a dále vykonávají státní správu ve věcech dálnice, silnice, místní komunikace a veřejné účelové komunikace.

Nezafunguje-li v konkrétním případě silniční správní úřad, je vhodné se obrátit na krajský úřad, který by měl zjednat potřebnou nápravu. Pokud zůstane podání na krajský úřad bez odezvy či s jeho postupem nejste spokojeni, můžete podat podnět veřejnému ochránci práv. K němu je potřeba přiložit kopie korespondence s oslovenými úřady (tj. jejich rozhodnutí, stanoviska i neformální dopisy).

Veřejný ochránce posoudí, zda úřady postupovaly podle zákona a nezanedbaly některou ze svých povinností. Především ochránce prošetří, zda se úřady řádně zabývaly otázkou existence pozemní komunikace.

Od ochránce však nelze očekávat, že by zasahoval do vztahů soukromoprávních. Proto v případech, kde se nejedná o užívání pozemní komunikace, ale jde o jiné užívání pozemku (např. na základě dohody nebo služebnosti), ochránce zasáhnout nemůže. Stejně tak ochránce neřeší spory o vlastnictví pozemních komunikací.

Jedná-li se o spor soukromoprávní povahy, tak pak je ideální pokusit se ho vyřešit dohodou. Pokud jednání selžou, spor může rozhodnout soud. Právní poradenství v této oblasti poskytují advokáti. Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Sledujte nás na
soc. sítích

Vydržení

V rámci dědického řízení po mamince jsme zjistili, že jeden z pozemků, který fakticky užíváme, není předmětem pozůstalosti, ale stále patří sousedům, kteří se však s maminkou před více jak 40 lety domluvili na tom, že jí pozemky přenechají, protože na něm odjakživa naše rodina pase dobytek, neboť máme rozsáhlé hospodářství. Paní notářka nám řekla, že můžeme pozemek tzv. vydržet. Co to znamená a je to vůbec možné?

Václav A., Lipová

Držbu lze obecně definovat jako právní nabytí věci, v tomto případě věci nemovité – pozemku. Principem je, že vlastník tuto věc užívá po určitou dobu v dobré víře, že je jeho vlastní. Pokud je dosaženo určité doby, po kterou držba trvá, může držitel věc tzv. vydržet a tento fakt je jedním z nabývacích titulů, na základě kterých provede katastr vklad vlastnických práv k nemovitosti ve prospěch držitele.

Institut vydržení je upraven v občanském zákoníku. Pro převod vlastnických práv k nemovitosti – pozemku (u staveb zapsaných v katastru nemovitostí se s vydržením již setkat nemůžeme na držitele je třeba), aby se jednalo o tzv. pravou, poctivou a nepřerušovanou držbu, což znamená, aby držitel užíval nemovitost v dobré víře, že je jeho, měl poctivý úmysl a také, aby držba byla po dobu trvání držby ničím nepřerušena. Pro nemovitosti je tato lhůta stanovena na 10 let.

Je tu ale také tzv. mimořádné vydržení. K mimořádnému vydržení dojde v případě, že držba trvá dvojnásobně dlouhou dobu. U nemovitostí tedy minimálně 20 let. Při takto dlouhém trvání držby není třeba, aby byl prokazován právní důvod, na kterém se držba zakládá. Pokud se samozřejmě prokáže, že držba byla uskutečněna nepoctivým úmyslem, platnou se nestává.

Jak byste tedy měli postupovat?

Pokud sousedi nebudou ctít dohodu, kterou s Vaší maminkou kdysi uzavřeli, můžete se obrátit na soud s žalobou na určení vlastnictví vydržením. V rámci žalobního návrhu budete muset jako důkaz předložit doklady a důkazy potvrzující délku trvání držby nemovitosti, čímž mohou být dobové fotografie či výpovědi sousedů a nějaký důkaz prokazující dobrou víru, přičemž to je věc zcela individuální. Soudy si v mnohých případech vyžádají také stanovisko úřadu, na jehož území se nemovitost nachází. Pokud soud Vaši žalobu nezamítne, ale určí, že Vaše maminka skutečným vlastníkem pozemku má držitel téměř vyhráno a nezbývá nic jiného než faktický stav reflektovat prostřednictvím návrhu na vklad na katastr nemovitostí.

Proces vydržení lze považovat za poměrně složitý, proto než se pustíte do složitého prokazování a sepisování žalob, nelze než doporučit, abyste vyhledali právní pomoc a vše důkladně prokonzultovali, obraťte se tedy na nás, na Advokátní kancelář CIKR, specialistu v oblasti dědického práva.

Sledujte nás na
soc. sítích

Výměnek – převod nemovitosti na cizí osobu

S manželem vlastníme zemědělský statek s rozsáhlými polnostmi. Na jeho správu a obdělávaní půdy už sami nestačíme, rádi bychom statek převedli na našeho letitého pomocníka, který je nadšeným zemědělcem a práce na statku ho baví. Vlastní děti nemáme. Přejeme si ale na statku dožít a také bychom rádi ještě měli nějaký užitek z hospodářství, o které jme se vlastními silami celý život starali. Existuje pro nás nějaké řešení?

Marie N., Březová

Ano. Vhodným řešením by mohl být tzv. Výměnek. Tento institut býval velmi tradičním a do našeho právního řádu ho vrátila v roce 2014 rekodifikace občanského práva.

Podstata je veskrze jednoduchá a laicky by se dalo hovořit o zajištění „klidného stáří“. Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem, pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout.

Co vše může být obsahem výměnku? Jedná se především o soubor plnění ze strany toho, na koho má být nemovitost převedena. Může se jednat například o plnění ve formě služebností doživotního užívání, ve Vašem případě by to řešilo otázku bydlení pro Vás a Vašeho manžela. Stejně tak sem může jednat o plnění ve formě důchodových dávek či jiného peněžitého plnění, což by pro Vás znamenalo možnost nárokovat si např. určité procento výnosu ze zemědělské úrody Vašeho hospodářství.

Smlouva o výměnku musí být mezi stranami uzavřena písemně, pokud jsou předmětem převodu nemovité věci nebo zřizuje-li se služebnost užívání na dobu delší než 5 let, jako by tomu bylo případně u Vás.

Zvláštností výměnku je, že lze zřídit jako obligační právo, ale i jako právo věcné (reálného břemene nebo služebnosti) Rozdíl spočívá v tom, že výměnek zřízený jako reálné břemen se zapisuje do katastru nemovitostí, což může mít své výhody v případě dalšího převodu nemovitosti. Zájemce o koupi se pohledem na výpis z katastru nemovitostí může přesvědčit o tom, že někomu jinému svědčí právo výměnkáře (ve Vašem případě Vám a Vašemu manželovi). Samotný výměnek musí být formulován dostatečně určitě, jinak katastrální úřad takové právo nezapíše.

Občanský zákoník přiznává v ust. §2709 odst.1 výměnkáři právo požadovat po osobě zavázané z výměnku pomocné úkony nezbytné v nemoci, při úrazu či v podobné nouzi, a to i přesto, že to nebylo ujednáno ve smlouvě o výměnku. Zde se projevuje historický charakter a záměr tohoto institutu. Zároveň je osobě zavázané z výměnku dána možnost se této povinnost zprostit, a to tím, že prostředkuje umístění ve zdravotnickém či obdobném zařízení přičemž obecně platí, že výměnkář hradí náklady na pobyt sám. Nikdo ale nemůže výměnkáře k pobytu v takovém zařízení nutit a právo doživotního užívání trvá.

Výměnek je velice zajímavý právní institut a nabízí další možnosti, které tento příspěvek neobsáhne, ale určitě stojí za to, se o jeho realizaci poradit s odborníkem. Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Sledujte nás na
soc. sítích

Darovací a dědická daň

Jak je to s dědickou a darovací daní? V posledních letech jsem tímto způsobem získala do svého vlastnictví nemovitosti po rodičích, nejsem si jistá, jakou vysokou daň mám státu odvést?

Izabela K., Telč

Co se týče dědictví, zde je situace zcela jasná. Veškeré příjmy z dědictví ani z tzv. odkazů dědictví, jejichž úpravu přinesla novelizace občanského zákoníku v roce 2014, jsou od daně osvobozeny, a nebude je tedy nutné uvádět v daňovém přiznání. Týká se to jak fyzické, tak i právnické osoby. V rámci dědictví navíc odpadá taktéž povinnost hradit daň z příjmu. Jediným nákladem v rámci dědického řízení tak zůstane odměna hrazená notáři jako soudnímu komisaři. Podle notářského tarifu mu náleží odměna za úkony provedené v dědickém řízení, případně za další výdaje spojené s přípravou podkladů pro rozhodnutí soudu.

Darovací daň, stejně jako dar dědická tak od roku 2014 neexistuje, nicméně při darování platí v určitých případech povinnost hradit daň z příjmu, což je rozdíl oproti dani dědické. Zákon pro tento případ darování stanoví, že daň z příjmů se z darů neplatí, jsou-li tyto dary získány příležitostně a pokud jejich hodnota nedosáhne 15.000 Kč bez ohledu na to, kdo je dárcem.

Pro určitý okruh osob ale platí, že jsou osvobozeni od daně z příjmu i za předpokladu, že dar je vyšší hodnoty než 15.000 Kč. Jedná se o příbuzné v řadě přímé, kam spadají rodiče, prarodiče, děti a vnuci a v řadě vedlejší to jsou např. i sourozence, tety a strýcové, neteře a synovci a to i manžela, manželovo dítě nebo rodiče manžela. Posledním okruhem osob, na které se daň z příjmu nevztahuje i přesto, že nejsou v příbuzenském poměru, jsou osoby, se kterými žil obdarovaný před přijetím daru nejméně po dobu jednoho roku ve společné domácnosti.

Za pozitivní lze považovat to, že se díky zařazení do daně z příjmů nemusí každý dar vykazovat a přiznávat zvlášť, ale děje se tak úhrnně jednou ročně v daňovém přiznání.

Zde by mohla odpověď na Váš dotaz skončit, neboť jak vidíte, Vás se daňové zatíženími ani v jednom z případů nikterak netýká, protože jste nemovitosti získala od svých příbuzných. Krátce se však zmíním o případech, kdy darování nelze podřadit pod žádnou kategorii, která je od daně osvobozena. Bohužel se dá stručně říci, že pokud nespadáte ani do jedné z kategorií, darování např. nemovitosti se vám vůbec nevyplatí. Sazba daně totiž činí 15% z hodnoty daru. Pozor zejména na situaci, kdy dar je ve spoluvlastnictví dárců, z nichž pouze jeden spadá do některé z kategorií, kdy dochází k osvobození od daně, je to příbuzný obdarovaného, např. teta a dále její nový partner. Jedna polovina daru by sice od daně osvobozena byla, ale druhá by opět podléhala 15% dani.

Jak vidíte, daňová problematika může přinést spoustu starostí i přesto, že se to na první pohled zdá jednoduché. Doporučením může být zejména vyhledání vhodného právního a daňového poradenství ještě před tím, než dojde k samotnému převodu či přechodu věcí, ať už movitých či nemovitých. Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR.

Sledujte nás na
soc. sítích

Rozhrada – společná zeď

Se spolumajitelem sousedního domu jsme kdysi postavili mezi pozemky společnými silami opěrnou zeď, která naše pozemky odděluje. Ta, ale nyní praská, a bude třeba jí opravit nebo postavit novou. Nejsem si ale jistý čí zeď vlastně je a kdo by měl opravu financovat?

Zdeněk M., Blatná

Občanský zákoník takovouto situaci definuje jako tzv. rozhradu v podobě společné zdi. V ust.§1024 odst.2 pak občanský zákoník blíže upravuje užívání společné zdi tak, že každý ze spoluvlastníků může společnou zeď užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a také v ní může zřídit výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Zároveň však nesmí učinit nic, co by zeď ohrozilo nebo překáželo sousedovi v užívání jeho části. Pokud je tedy zeď opravdu společná, můžete ji užívat dle shora uvedeného pravidla.

Užívání jsme si přiblížili, ale jaká je tedy povinnost k údržbě společné zdi? Vlastníci rozhrady nemají povinnost znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození škoda sousedovi.

Vystavění rozhrady je tedy zcela dobrovolnou záležitostí vlastníka a zákon neukládá žádnou povinnost zeď obnovit nebo udržet., pokud to však není nutné k zabránění vzniku újmy na sousedním pozemku v důsledku poškození rozhrady. Tedy pokud by Vám zbořením zdi hrozila nějaká škoda, povinnost k údržbě dána bude.

Dalším důvodem pro stanovení povinnosti udržet nebo obnovit rozpadlou zeď by byl dán v případě, že by se poté hranice mezi Vašimi pozemky stala neznatelnou, tedy nebylo by dobře možné určit, kde končí Váš pozemek a začíná pozemek souseda. Pokud by nastala situace, že hranice mezi pozemky je neznatelná či pochybná, má každý ze sousedů právo, aby soud určil hranici podle tzv. poslední pokojné držby, tedy podle toho, jaká byla hranice před zbortěním rozhrady.

Pokud bychom tedy pohlíželi na Vaši zeď jako společnou rozhradu, pak by bylo vhodné posoudit, jaká újma Vám i Vašemu sousedovi hrozí v případě, že by se zeď zbortila a následně vyzvěte souseda k tomu, abyste společnými silami, zeď opět dali popořádku. Co se financování týče, uplatní se pravidlo, že náklady na opravu si ponesete rovným dílem. Pro případ, že by soused odmítl zeď opravit, můžete zeď opravit na vlastní náklady, a ty následně vymáhat po Vašem sousedovi, případně i soudní cestou. Pokud by už ke zbortění zdi došlo a Vám vznikla škoda, můžete se náhradu takto vzniklé újmy požadovat po Vašem sousedovi.

Sousedské spory nejsou ničím neobvyklým a nepříjemní nebo bezohlední sousedi Vám mohou pořádně zkomplikovat život. Existuje naštěstí množství právních nástrojů, kterými se lze účinně bránit. Nelze než doporučit, abyste si případný výběr nové lokality pro Vaše bydlení důkladně promysleli, nicméně pro případ, že by se v budoucnu vyskytl jakýkoliv problém se sousedem, vyhledejte kvalitní právní pomoc, která Vám s nežádoucím sousedem pomůže. Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Sledujte nás na
soc. sítích

Sousedské spory

Sousedské spory jsou nejčastěji vyvolány situací, kdy vlastník nebo jiný uživatel (např. rodinný příslušník vlastníka, nájemce) nemovitosti jedná takovým způsobem, že obtěžuje osoby vlastnící nebo užívající sousedních nemovitostí. Právní úprava sousedských vztahů se ovšem použije též na případy, kdy osoba obtěžuje svým jednání vlastníky nebo uživatele nemovitostí, se kterými přímo nesousedí, společná hranice pozemku tedy není podmínkou.

Obecně k sousedským sporům

Tyto spory jsou velmi časté, neboť vznikají samotným faktem, že spolu pozemky, stavby či bytové jednotky sousedí, sousedé mají totiž vyšší šanci na to, že se mezi sebou dostanou do právního sporu.

Východiskem obrany proti obtěžujícímu chování souseda je ust. § 1012 občanského zákoníku. Podle něj se vlastníku zakazuje závažně rušit práva jiných osob nad míru přiměřenou poměrům, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Z tohoto ustanovení pak vychází úprava imisí a sousedských práv v navazujících ustanoveních § 1013 an. Na ústavní úrovni lze vycházet z čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobody, podle kterého vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých.

Obtěžování může spočívat v mnoha činnostech, zejména pak v pronikání imisí. Imisemi se rozumí následky určité činnosti souseda, jež se projevují na vedlejších pozemcích. Imise jsou v ust. § 1013 vyjmenovány demonstrativně, může jimi být např. zápach, psí štěkot nebo jiný hluk, kouř apod. Podstatné je rozlišování přímých a nepřímých imisí. Přímé imise znamenají, že jsou přiváděny přímo na pozemek vlastníka a jsou zakázány bez dalšího. Nepřímé imise budou protiprávní při současném naplnění dvou podmínek – vnikají na pozemek souseda v míře nepřiměřené místním poměrům a současně podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Požadavek přiměřenosti poměrů bude třeba posuzovat individuálně v každém případě, situaci, kterou lze na jednom místě vyhodnotit jako nepřiměřenou, je možné považovat na jiném místě za přiměřenou (např. hluk z diskotéky v obydlené a neobydlené části města).

Předcházení sousedským sporům

Dostanete-li se do sporu se svým sousedem, lze v prvé řadě doporučit, abyste se pokusili vyřešit spor domluvou. Pokud se totiž se sousedem dohodnete, obvykle si s ním zachováte dobré vztahy i do budoucna. V opačném případě hrozí, že soused i přes uloženou sankci bude v chování pokračovat, případně se jeho chování ještě zhorší. Občanský zákoník v některých případech výslovně vyžaduje pokusit se nejprve vyřešit situaci domluvou, jako např. v ust. § 1016, kdy je soused nejprve povinen požádat (neformálně vyzvat) vlastníka, aby odstranil kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, a teprve poté může přikročit k vlastnímu jednání svépomocí.

Vztahy mezi sousedy je možné řešit rovněž smluvně využitím institutu služebnosti. Sousedé projeví svoji vůli s využíváním pozemku dopředu a sjednají si například služebnost stezky. Přestože za běžného stavu není možné po sousedovu pozemku chodit (leda využitím institutu nezbytné cesty, který však musí být schválen soudem), smlouvou o zřízení služebnosti se lze od zákona odchýlit.

Ochrana před obtěžováním ze strany souseda

V případě výše popsaných imisí podle občanského zákoníku se obtěžovaná osoba může domáhat svých práv zejména před soudem. Ochrany se vlastník může domáhat tzv. negatorní žalobou upravenou v ust. § 1042občanského zákoníku, a to proti každému, kdo neprávem zasahuje do jeho vlastnického práva nebo je jinak ruší. Domáhat se lze zdržení se konkrétního vymezeného rušení, žalovanému nelze uložit povinnost něco konat. To neplatí bezvýjimečně, neboť např. v případech dle ust. § 1017 a ust. § 1019 občanského zákoníku lze po žalovaném požadovat, aby odstranil stromy vysazené v blízkosti společné hranice pozemků, resp. aby upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda (nepadal sníh) na jeho pozemek.

Proti imisím způsobeným stavbou se musí obtěžovaná osoba bránit podáním námitky v probíhajícím stavebním řízení. Pokud soused námitky z objektivních důvodů nemohl ve stavebním řízení podat, může využít institutu negatorní žaloby. Další variantou je uplatnění práv dle ust. § 1004 občanského zákoníku, které upravuje tzv. posesorní řízení (řízení o žalobě z rušené držby). V tomto řízení se může ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby, přičemž rovněž musí předtím podat ve správním řízení námitky k žádosti o povolení stavby.

Sousedské spory v určitých oblastech zasahují i do veřejného práva, soused se svým jednáním může dopouštět například přestupku proti majetku (poškození plotu), na obranu proti nadměrnému hluku lze využít předpisy upravující hygienické požadavky na limity hluku. V těchto případech je možné sousedovo jednání oznámit příslušným orgánům (policii, krajské hygienické stanici, obecními úřadu apod.). Při spáchání přestupku se lze následně domáhat náhrady škody v přestupkovém řízení.

Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme.

Sledujte nás na
soc. sítích

Oddlužení – novela insolvenčního zákona

V únoru 2017 byl podpisem prezidenta republiky završen legislativní proces první ze dvou novel insolvenčního zákona, jež byla publikována ve Sbírce zákonů 3. března 2017 jako zákon č. 64/2017 Sb. Revizi insolvenčního zákona pak doplňuje druhá novela, která je v současné době projednávána Poslaneckou sněmovnou v prvním čtení jako sněmovní tisk č. 1030. Jednou z hlavních oblastí, na kterou se obě novely zaměřily, je řešení úpadku oddlužením. V tomto příspěvku se pokusíme odpovědět na otázky, jaké změny lze v této oblasti očekávat od již schválené novely účinné od 1. července 2017 a jak může ovlivnit insolvenční řízení případné schválení druhé připravované novely.

Účinky platné novely insolvenčního zákona v oblasti oddlužení

První ze změn, kterou přinesla již platná a účinná novela insolvenčního zákona, je změna v systému přidělování případů jednotlivým insolvenčním správcům. Před novelou platil postup, kdy insolvenční soudy určovaly správce insolvenčního řízení podle seznamů vedených u okresních soudů. To vedlo některé insolvenční správce k tomu, že za účelem získání většího počtu případů zakládali své provozovny ve více okresech, čímž získávali větší nápad případů. Nově budou tyto seznamy vedeny podle soudů krajských, navíc se do nich bude zapisovat pouze jedna provozovna insolvenčního správce, což by mělo vést k tomu, že insolvenční správci upustí od hromadného zakládání reálně nefungujících provozoven.

Významnou změnu v procesu oddlužení zaznamenala od 1. července i úprava týkající se schůze věřitelů. Novelizován byl § 47 odst. 1 insolvenčního zákona, který upravuje její svolávání. V případě oddlužení nově půjde věřitelskou schůzi svolat, pokud o to požádá nadpoloviční většina všech věřitelů, jejichž pohledávky počítané podle výše činí zároveň nadpoloviční většinu přihlášených pohledávek. Takto zvolená právní úprava je opět reakcí na faktický stav, kdy se věřitelé svolávaných schůzí téměř neúčastní. Cílem je snížit počet svolávaných schůzí jen na případy, kdy si to přeje kvalifikovaná většina věřitelů. K tomu je vhodné doplnit, že stejný počet hlasů věřitelů vyžaduje též svolání schůze věřitelů za účelem projevení souhlasu dle ust. § 399 odst. 1 insolvenčního zákona, kterým věřitelé schvalují způsob oddlužení.

Novela se dále dotýká také oblasti podávání návrhu na oddlužení. Dlužník může podat insolvenční návrh navrhující řešení jeho úpadku oddlužením pouze tehdy, jde-li o právnickou nebo fyzickou osobu, která nemá dluhy z podnikání, právnická osoba nadto nesmí být považována za podnikatele. Ustanovení § 389insolvenčního zákona stanoví z tohoto pravidla tři výjimky, přičemž změny doznala výjimka vztahující se k udělení souhlasu s oddlužením ze strany věřitele. Souhlas věřitele se bude nově předpokládat, pokud věřitel svůj nesouhlas nevyjádří nejpozději spolu s přihláškou pohledávky, přičemž své stanovisko je povinen odůvodnit. Druhou změnou v této oblasti usilující o zvýšení ochrany dlužníků představuje ust. § 390ainsolvenčního zákona. To stanoví, že návrh na oddlužení může sepsat a podat se souhlasem dlužníka pouze advokát, notář, soudní exekutor, insolvenční správce nebo tzv. akreditovaná osoba (tj. osoba, které bylo uděleno povolení k poskytování služeb ve věcech oddlužení ministerstvem spravedlnosti). Toto ustanovení cíleně míří na praktiky společností, které těžily z neznalosti dlužníků a za poměrně vysoké částky jim připravovaly mnohdy nekvalitní návrhy na povolení oddlužení. Nově může návrh vypracovat pouze osoba, jejíž kvalifikace byla určitým způsobem osvědčena. Za tyto služby v oblasti oddlužení nesmí akreditované osoby přijímat od dlužníků odměnu ani náhradu nákladů, advokáti a oprávněné osoby mohou požadovat odměnu a náhradu nákladů v maximální výši 4.000 Kč bez DPH (při oddlužení manželů až 6.000 Kč). Výjimka z tohoto ustanovení se uplatní v případě, má-li dlužník právnické nebo ekonomické vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu nebo složil-li dlužník zkoušku insolvenčního správce a dále v případech, kdy taková osoba jedná za právnickou osobu.

Poslední zmíněnou novinkou je povinnost insolvenčního správce podle ust. § 410 insolvenčního zákona zajistit pro účely přezkoumání přihlášených pohledávek stanovisko dlužníka na osobní schůzce. Termín schůzky je přitom povinen sdělit dlužníkovi alespoň sedm dní předem, místem setkání nemusí být pouze sídlo nebo provozovna insolvenčního správce.

Otázky projednávané novely insolvenčního zákona

Přestože návrh další změny insolvenčního zákona projednává Poslanecká sněmovna teprve v prvním čtení, již se potýká s poměrně častou kritikou, a to nejen ze strany věřitelů, do jejichž práv nejvíc zasahuje. Chystaná novela předně mění způsoby provedení oddlužení. Jako způsob provedení oddlužení zůstává zachováno zpeněžení majetkové podstaty, při provedení oddlužení plněním splátkového kalendáře počítá novela nově rovněž se zpeněžením majetkové podstaty. Tohoto způsobu provedení oddlužení se týká zřejmě nejrazantnější změna. Za současné právní úpravy oddlužení končí v případě, že dlužník splní řádně a včas všechny povinnosti podle schváleného způsobu oddlužení. Chystaná novela rozšiřuje případy, kdy dojde ke splnění oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Dlužník splní své povinnosti, jestliže splatí nezajištěným věřitelům jejich pohledávky v plné výši či jestliže v době tří let od schválení oddlužení splatí nezajištěným věřitelům alespoň 50 % jejich pohledávek (nebo v době pěti let alespoň 30 % pohledávek). Konečně dojde ke splnění oddlužení také v případě, že po dobu sedmi let od schválení oddlužení není oddlužení dlužníka zrušeno, což znamená, že podmínky oddlužení budou splněny též v případě, kdy dlužník uhradí méně než 30 % svých pohledávek. Toto pravidlo tak dává možnost dosáhnout na oddlužení i dlužníkům, kteří nesplní požadavek na zaplacení poměrné části pohledávek.

Mezi další úpravy insolvenčního práva patří možnost insolvenčního soudu přerušit oddlužení plněním splátkového kalendáře až na jeden rok, povinnost dlužníka připojit k návrhu na oddlužení čestné prohlášení, ve kterém se zaváže zejména řádně platit pohledávky svých věřitelů a plnit veškeré povinnost dle insolvenčního zákona. Ustanovení § 36 insolvenčního zákona se doplňuje o odst. 3 a 4, ve kterých je rozšířena informační povinnost insolvenčního správce vůči věřitelským orgánům. Insolvenční správce je povinen jim nejméně jednou za rok předat písemnou zprávu o plnění povinností dlužníka, dále věřitele bez zbytečného odkladu po splnění oddlužení informuje o této skutečnosti v písemné zprávě. Dále má tato novela v plánu rozšířit důvody, pro které může insolvenční soud zamítnout návrh na povolení oddlužení (např. pokud dlužník již dříve při navrhování oddlužení projevil nepoctivý záměr nebo pokud vezme svůj návrh na povolení oddlužení zpět).

Ve svém souhrnu tyto změny znamenají posílení práv dlužníků, to se ale děje na úkor práv věřitelů. Závěrem si lze tedy položit důvodnou otázku, zda zákonodárce při přípravě této novely neopomněl zohlednit stěžejní zásadu insolvenčního řízení – rychlé, hospodárné a co nejvyšší uspokojení věřitelů.

Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme.

Sledujte nás na
soc. sítích

Čeho se vyvarovat při nákupu nemovitosti?

Koupě nemovitosti patří mezi zásadní životní investice, a proto bychom měli věnovat okolnostem jejího převodu náležitou pozornost. Jaký postup při koupi nemovitosti lze doporučit? Na co si dát při koupi nemovitostí pozor, aby celá transakce proběhla zdárně? A jakých chyb se můžeme vyvarovat? Na to se Vám pokusíme odpovědět v tomto článku.

Prvním krokem ze strany kupujícího před uzavřením smlouvy by mělo být zjištění veškerých dostupných informací o prodávajícím a o kupované nemovitosti. Zejména je důležité si na katastrálním úřadu (nebo pomocí placeného přístupu na webových stránkách) zajistit úplný výpis z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti a ověřit si tak, zda je prodávající výlučným vlastníkem nemovitosti, neboť nemovitost může být též v majetkovém režimu společného jmění manželů nebo v podílovém spoluvlastnictví. Kupujícímu lze dále doporučit, aby v rámci právní jistoty žádal též doložení nabývacího titulu, na základě kterého prodávající nemovitost získal (např. kupní smlouvy, darovací smlouvy nebo rozhodnutí soudu o přiznání dědického práva). Pokud to prodávající z jakéhokoli důvodu odmítne učinit, lze kopii nabývacího titulu získat rovněž na katastrálním úřadě.

Prostudováním aktuálního výpisu z katastru nemovitostí kupující zjistí také další podstatné údajeo nemovitosti. Pokud je na výpisu vyznačena tzv. plomba, znamená to, že byl na katastr nemovitostí doručen dokument, který mění stav nemovitosti, a v této věci probíhá řízení. Pokud kupující nezjistí, o jaké řízení se jedná, lze mu doporučit vyčkat na okamžik, kdy bude nový stav nemovitosti zapsán do katastru nemovitostí. Dále se z výpisu kupující dozví informace o omezení vlastnického práva na nemovitosti, tedy zda na nemovitosti nevázne např. zástavní právo, předkupní právo, věcná břemena či zda ohledně nemovitosti neprobíhá exekuce.

Pokud má kupující zájem o koupi stavby, je nutné prověřit také její stavebně technický stav. Zjistí-li dodatečně kupující, že nemovitost trpěla skrytými vadami, může je uplatnit ve lhůtě pěti let od nabytí nemovitosti. Neméně důležité je vyžádat si od potenciálního kupce kolaudační rozhodnutí a příslušnou stavební dokumentaci, aby měl kupující jistotu, že stavba vznikla v souladu s normami stavebního práva. Konečně by se měl kupující zajímat také o to, zda je pro území, na kterém se nachází předmětné pozemky, vydaný územní plán. Plocha, na které se pozemky nacházejí, totiž může být dotčena plánovanou stavbou (např. silnicí) nebo jiným omezením (např. biokoridorem). Pokud kupující nabývá pozemek s úmyslem začít na něm později s výstavbou, měl by si v územním plánu vyhledat, zda je pozemek určen jako plocha k zastavění.

Samotný proces koupě nemovitosti se uskuteční na základě písemné kupní smlouvy. Tento formální požadavek vyplývá z ust. § 2128 ve spojení s ust. § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, přičemž stejná forma se vyžaduje i pro případné změny smlouvy. Nejsou-li podpisy na smlouvě ověřeny, přezkoumává katastrální úřad jejich pravost.

Přestože nový občanský zákoník zavedl institut předsmluvní odpovědnosti (tj. odpovědnosti za bezdůvodné ukončení vyjednávání o uzavření smlouvy v případě, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné a druhá strana uzavření smlouvy důvodně očekává), stojí za zvážení, zda neuzavřít před sjednáním kupní smlouvy smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Touto smlouvou se budoucí kupující a budoucí prodávající společně zavazují, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu za podmínek sjednaných ve smlouvě budoucí.

V kupní smlouvě si strany ujednají zejména předmět koupě, který je třeba přesně specifikovat (a to včetně stavu nemovitosti a jejího případného vybavení), a kupní cenu za nemovitosti. Přestože občanský zákoník dle ust. § 2080 nevyžaduje určení kupní ceny přesnou částkou a stačí dle něj ujednat pouze způsobu určení kupní ceny, doporučujeme sjednat cenu v pevné výši. Opomenout by smluvní strany neměly taktéž ujednání o podmínkách úhrady kupní ceny.

Při převádění nemovitostí na základě kupní smlouvy lze jednoznačně doporučit postup, kdy se finanční prostředky představující kupní cenu (event. i daň z nabytí nemovitých věcí, kterou podle platné právní úpravy platí kupující) vloží po podpisu kupní smlouvy nejprve na zvláštní účet do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a k jejich vyplacení prodávajícímu dojde teprve po přepsání vlastnického práva k nemovitosti. Obdobně se postupuje s úhradou daně z nabytí nemovitých věcí – schovatel vyplácí částku rovnající se této dani přímo na účet příslušného finančního úřadu. Nutností je v tomto případě uzavření tzv. smlouvy o úschově mezi kupujícím, prodávajícím a třetí osobou poskytující úschovní služby. Pakliže strany použijí tento postup, vyhnou se tím situaci, kdy by kupující zaplatil kupní cenu, ale vlastnické právo na něj nebylo převedeno, i opačné situaci, kdy prodávající převede vlastnické právo, ale neobdrží kupní cenu. Peněžní prostředky jsou po celou dobu bezpečně uschovány u advokáta, notáře nebo banky, přičemž splněním smluvních podmínek vzniká těmto osobám povinnost peněžní prostředky v určitý okamžik vyplatit.

Dalšími běžnými ujednáními v kupní smlouvě jsou ujednání o tom, kdo podá návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti (na tomto návrhu postačí podpis pouze jedné ze smluvních stran) a kdo uhradí správní poplatky s tímto podáním spojené. Občanský zákoník dále smluvním stranám dovoluje upravit si v kupní smlouvě např. předkupní právo, důvody pro odstoupení od smlouvy, upřesnění odpovědnosti za vady, smluvní pokuty a další.

Podpisem kupní smlouvy proces koupě nemovitosti nekončí, neboť je třeba ještě zajistit převod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Řízení za účelem převodu zahájí katastrální úřad na návrh kupujícího nebo prodávajícího. Délka trvání řízení na katastrálním úřadu je individuální, nicméně úřad je povinen rozhodnout ve lhůtě 30 dnů od uplynutí lhůty, kdy na nemovitosti vázne plomba (20 dní). Ukončení řízení oznámí úřad účastníkům, účinky vkladu nastanou zpětně ke dni podání návrhu.

Neváhejte se proto obrátit na Advokátní kancelář CIKR, kde Vám rádi s dalším postupem poradíme. Jsme specialisté v oblasti nemovitostního práva.

Sledujte nás na
soc. sítích